akta online

Sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan, maka Jual Beli (peralihak hak) yang menyangkut tanah  harus dilakukan dihadapan seorang  Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT).  Dalam praktek Jual Beli  tanah ini  dijumpai  istilah  Balik Nama.  Walaupun istilah ini dapat diterka artinya secara gamblang, namun masih ada juga beberapa yang  belum memahami apa sebenarnya  Balik Nama itu berkaitan dengan adanya peralihak hak/peristiwa hukum  Jual Beli.

Untuk tanah yang telah bersertifikat, apabila terjadi transaksi jual beli antara  penjual dan pembeli yang dibuat  dihadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka selanjutnya akan dilakukan proses Balik Nama.  Yang dimaksud disini adalah  merubah status kepemilikan dari  Penjual  sebagai pemilik tanah sebelumnya  kepada  Pembeli  sebagai pemilik tanah yang baru.  Pelaksanaan proses  Balik nama ini dilakukan di  Kantor Pertanahan setempat dimana tanah tersebut berada. Apabila proses tersebut selesai maka  pada Sertifikat tanah yang dimaksud  akan tertera nama pemilik baru dari tanah  tersebut yaitu  nama pembeli, sedangkan nama pemilik lama dicoret.  Dengan demikian  proses Balik nama telah selesai dilakukan sehingga pembeli telah sah sebagai pemilik tanah yang baru. Proses ini biasanya berlangsung  kurang lebih  3 – 4 minggu  pada Kantor Pertanahan setempat.

Comments

Add New Search

mabble  - jual beli tanah yang belum bersertifikat   |118.136.170.xxx |2009-02-03 13:13:50 salam!! Tadi artikel di atas di jelaskan tentang jual-beli tanah yang telah bersertifikat.Kalau begitu bagaimana dengan tahap-tahapan jual-beli tanah yang belum bersertifikat seperti tanah bekas milik adat??apakah perlu di lakukan pendaftran terlebih dahulu pada tanah tersebut baru setelah itu baru bisa dilaksanakan jual-beli?? karena pada dasarnya jual beli tanah yang bersertifikat terdiri dari 3 tahapan: 1.pendahuluan(dari penawaran sampai kata sepakat) 2.pelaksanaan jual-beli secara terang dan tunai di PPAT 3.baru di lakukan pendaftaran tanah untuk mendapat sertifikat. nah untuk tanah yg belum bersertifikat(tanah bekas milik adat) apakah perlu di lakukan pendaftaran tanah terlebih dahulu baru masuk ke 3 tahapan itu..atau pendaftaran tanah yg belum bersertifikat itu bisa dilakukan sekaligus pada tahap bagian no 3 itu?? mengingat dalam terjadinya jual-beli tanah itu sangat diperlukan sertifikat tanah sebagai bukti yang kuat dan menjamin kepastian hukum..jadi semestinya perlu ada sertifikat dulu baru bisa dilakukan jual-beli tanah.. tolong dijelakan menganai tahapan jual-beli tanah yang belum bersertifikat,karena sya masih kurang mengerti.. thnx.. Reply | Quote 7   1

Anonymous   |125.161.140.xxx |2009-02-05 07:48:27 Mas/Mbak Mabble, -Untuk Jual beli tanah yang belum bersertifikat dalam prakteknya juga sama dengan Jual beli tanah yang sudah bersertifikat. Artinya semua persyaratan sama baik identitas maupun bukti bukti kepemilikan yang ada (syarat-syaratnya ada dalam kami mengenai syarat-syarat jual beli tanah) antara lain bukti-bukti kepemilikan awal, girik, pbb dll. -Mengenai pendaftarannya atau pembuatan sertifikatnya dapat diproses secara bersamaan. Jadi dibuatkan dulu Akta Jual Belinya (dengan dasar bukti kepemilikan yang ada) sekaligus diajukan pendaftarannya/pembuatan sertifikatnya). Demikian mdh2an cukup jelas Salam Pengasuh Reply | Quote 5   2

Bung Karno  - bangun rumah saat shm diproses     |118.137.36.xxx |2009-02-06 15:41:13 salam kenal.. apakah boleh membangun rumah pada saat SHM sedang diproses? tanah yg hendak saya beli itu masih girik,kira2 butuh waktu berapa lama proses dari girik ke shm? luas tanah tersebut 150m2,kira2 berapa biaya dari girik ke shm? dan apakah ada biaya lainnya? Trimakasih banyak sebelumnya... Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-07 17:25:30 Salam kenal kembali Bung Karno, Boleh boleh saja membangun rumah pada saat SHM sedang diproses, nantinya tentunya ada bukti pengurusan SHM bagi dinas terkait. Pada prinsipnya IMB itu disyaratkan untuk membangun asalkan ada bukti kepemilikan yang jelas. Salah satunya tentunya girik. Dalam praktek untuk mengubah status girik ke SHM biasanya memakan waktu yang cukup lama, yaitu sekitar 6 - 12 bulan (walaupun secara teori seharusnya tidak demikian). Sedangkan prakiraan biayanya berkisar antara 5 - 10 juta rupiah untuk luas tanah yang Bung miliki tidak termasuk kewajiban PBB yang harus dibayarkan. Demikian Bung, informasi dari kami. Salam Reply | Quote 0   2

aath  - re: jual beli tanah yang belum bersertifikat   |202.155.20.xxx |2009-10-27 11:24:52 mabble wrote: salam!! Tadi artikel di atas di jelaskan tentang jual-beli tanah yang telah bersertifikat.Kalau begitu bagaimana dengan tahap-tahapan jual-beli tanah yang belum bersertifikat seperti tanah bekas milik adat??apakah perlu di lakukan pendaftran terlebih dahulu pada tanah tersebut baru setelah itu baru bisa dilaksanakan jual-beli?? karena pada dasarnya jual beli tanah yang bersertifikat terdiri dari 3 tahapan: 1.pendahuluan(dari penawaran sampai kata sepakat) 2.pelaksanaan jual-beli secara terang dan tunai di PPAT 3.baru di lakukan pendaftaran tanah untuk mendapat sertifikat. nah untuk tanah yg belum bersertifikat(tanah bekas milik adat) apakah perlu di lakukan pendaftaran tanah terlebih dahulu baru masuk ke 3 tahapan itu..atau pendaftaran tanah yg belum bersertifikat itu bisa dilakukan sekaligus pada tahap bagian no 3 itu?? mengingat dalam terjadinya jual-beli tanah itu sangat diperlukan sertifikat tanah sebagai bukti yang kuat dan menjamin kepastian hukum..jadi semestinya perlu ada sertifikat dulu baru bisa dilakukan jual-beli tanah.. tolong dijelakan menganai tahapan jual-beli tanah yang belum bersertifikat,karena sya masih kurang mengerti.. thnx.. Reply | Quote 3   1

iwan bdy  - syarat2 perubahan ajb ke sertifikat   |122.49.225.xxx |2009-02-11 00:06:48 pak mau bertanya nih bagaimana apabila kita akan beli tanah sedangkan surat2 rumah tersebut hanya AJB bagaimana sebaiknya dan bagaimana caranya untuk bisa mendapatkan sertifikat tanah dan rumah tersebut , Terimakasih atas saran2nya. Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-11 05:28:58 Mas Iwan, Untuk membeli tanah dengan status belum bersertifikat memang harus berhati-hati dan teliti. Mengenai yang Mas Iwan tanyakan, apabila tanah tersebut masih berstatus girik (petok C) maka untuk proses pensertifikatan tanah ybs harus dilengkapi dengan keterangan riwayat tanah yang biasanya meliputi keterangan kepemilikan tanah sebelumnya, tanah tidak dalam sengketa, pernyataan tidak memiliki lebih dari 5 bidang tanah dlsb. Keterangan2 tersebut bisa diperoleh di Kantor Kelurahan atau di Kantor Pertanahan setempat. Semua keterangan-keterangan tersebut harus ditanda tangani oleh Lurah dan Camat dimana tanah berada. Berdasarkan surat-surat tsblah selanjutnya proses permohonan sertifikat dapat dimohonkan ke Kantor Pertanahan. Demikian Mas Iwan, informasi dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

Dewi I  - Balik nama rumah over kredit   |202.46.80.xxx |2009-02-11 01:55:52 Mau konsultasi mengenai balik nama rumah over kredit. Kronologisnya : Ibu Saya pembeli ketiga rumah kredit, pada saat transaksi hanya mengandalkan perjanjian jual beli (diatas segel) tanpa notaris. Sertifikat rumah masih atas pembeli pertama dan skr tertahan di BTN walaupun kredit sudah lunas, pihak BTN tidak mau memberikan sertifikat kepada ibu saya katanya harus pembeli pertama yg ambil. Prosedurnya bagaimana untuk balik nama rumah yg masih ditahan di BTN sampai dengan bisa mendapatkan sertifikat hak milik atas nama ibu saya. terimakasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-11 05:18:50 Mbak Dewi, Memang demikian bahwa BTN tidak akan memberikan sertifikat tersebut kepada Ibu anda walaupun rumah tersebut sudah dibeli oleh Ibu anda. Sebagaimana diketahui untuk pengalihan hak yang menyangkut tanah harus dilakukan dengan akta PPAT. Karenanya ada beberapa jalan keluar yang mungkin dapat ditempuh : 1.Harus dibuatkan Akta Jual Beli ulang antara Ibu anda dengan Penjual atau pembeli sebelumnya yang membeli tanah tsb berdasarkan akta PPAT. atau 2.Seandainya penjual/pembeli tsb sudah tidak dapat ditemukan lagi maka berdasarkan bukti-bukti baik pembelian di bawah tangan maupun bukti-bukti pembayaran yang selama ini telah dilakukan meminta permohonan kepada Pengadilan untuk ditetapkan sebagai pembeli serta kuasa sebagai dasar lebih lanjut bagi pembuatan akta jual beli. Memang agak pelik permasalahan yang Mbak Dewi hadapi, namun kami berharap mudah-mudahan penjual sebelumnya (pembeli sebelumnya yang memiliki akta jual beli PPAT) masih dapat dihubungi dan bersedia untuk melakukan jual beli ulang. Demikian Mbak Dewi mudah2an berhasil. Salam Reply | Quote 0   1

Dewi  - re:balik nama rumah over kredit   |118.98.177.xxx |2009-02-16 03:07:34 terimakasih atas penjelasannya, sangat mudah dipahami, lebih jelas saya coba interpretasikan : bukti-bukti yang ada saya bawa kepengadilan, keputusan pengadilan dijadikan sebagai materi syarat pembuatan akta jual beli selanjutnya balik nama rumah berdasarkan akta jual beli yang baru tersebut. Betulkah demikian prosedurnya? Apakah Pada saat pembuatan akta jual beli yg baru ada pembayaran pajak transaksi ? kalau ada, berarti pajak penjual dan pembeli secara otomatis ditanggung oleh kami ? Terimakasih atas responnya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-16 08:49:13 Betul Mbak, begitu juga mengenai kewajiban pajaknya apabila ada memang otomatis ditanggung oleh pihak anda. Salam. Reply | Quote 0   0

wahyu   |125.160.44.xxx |2009-02-11 12:32:16 Salam.. mau sedikit tanya Saya membeli tanah di sebuah perumahan 5 tahun lalu. Saya sudah memperoleh akta jual beli dari Notaris. Setelah itu saya dipindahtugaskan ke luar kota, sehingga belum sempat mendaftarkan ke BPN (balik nama). Apakah ada tenggat waktu/deadline antara pembuatan AJB dengan Balik Nama? Kalau sekarang (setelah lima tahun) baru akan saya Balik Nama apakah masih boleh, atau hrus memperbarui AJB? mohon tanggapannya. Terimakasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-12 00:04:10 Pak Wahyu, Sepanjang yang kami temui dalam praktek Balik nama atas tanah yang Bapak miliki dapat diproses berdasarkan AJB tsb. Asalkan semua dokumentasi pendukung lainnya dilengkapi. Demikian Pak, Salam. Reply | Quote 1   0

Nurdiyanti  - Jual Beli Tanah blm sertifikat   |125.208.175.xxx |2009-02-18 08:29:03 Pak, mau nanya Saya mau membeli rumah di atas tanah seluas 250 m, tapi rumah & tanah itu blm bersertifikat, apa yg harus saya lakukan, krn saya benar2 tdk Paham mengenai jual beli tanah ini, apakah jual beli tanah ini saya serahkan langsung ke Notaris atau gmana ya? terima kasih atas jawabannya Reply | Quote 2   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-18 09:08:07 Untuk membeli tanah yang belum bersertifikat, sebaiknya diperiksa dulu kelengkapan dokumen kepemilikannya. Antara lain yang harus diperiksa adalah : 1. adakah giriknya/petuk pajaknya dan atas nama siapa, apakah pembeli atau orangtuanya dll. 2. PBB beserta bukti pembayarannya selama ini. 3. Surat surat keterangan dari Kelurahan mengenai asal/sejarah tanah tersebut dilengkapi dengan surat tidak dalam sengketa, pernyataan tidak memiliki 5 bidang, dll. 4. Akta Jual Beli sebagai bukti jual beli antara pemilik yang sekarang dengan yang sebelumnya. -Secara umum hal-hal diatas yang perlu untuk diperhatikan, selanjutnya sebaiknya anda menyerahkannya kepada Kantor Notaris/PPAT setempat mengenai hal-hal lainnya yang terkait dengan hal tersebut. Karena ada hal-hal lainnya yang tersangkut seperti misalnya nama yang tertera di girik telah meninggal dunia, maka hal ini harus dibuatkan lagi keterangan warisnya sehingga pada saat jual beli nanti harus ditanda-tangani oleh seluruh ahli waris yang ada. Demikian, mudah-mudahan dapat sedikit memperjelas. Salam Pengasuh Reply | Quote 0   1

Firman Jati Widagdo   |125.164.236.xxx |2009-02-18 10:45:39 Pak mau tanya, bagaimana langkah-langkah yg harus saya ambil untuk menjual rumah yg sertifikatnya masih atas nama ayah saya,sedangkan kami 4 bersaudara? Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-18 20:46:38 Pak Firman, Mohon maaf sebelumnya kalau kami keliru menginterpretasikan pertanyaan Bapak. Seandainya orang yang namanya tertera dalam suatu sertifikat tanah sudah meninggal dunia, dan meninggalkan beberapa orang ahli waris, maka syarat-syarat yang diperlukan bagi terlaksananya jual beli adalah sbb : 1. Fotocopi KK + KTP Pewaris. 2. Surat Keterangan kematian. 2. Surat Keterangan Waris, mengenai Surat Keterangan Waris ini biasanya dapat dimintakan di Kelurahan setempat. Kantor Kelurahan sudah biasa mengeluarkan surat semacam ini, jadi formatnya secara umum sudah diketahui dan sudah ada. 3. Sebaiknya untuk langkah selanjutnya diserahkan pada Kantor Notaris/PPAT setempat (sesuai letak tanahnya), karena jual beli tersebut harus dilakukan dihadapan PPAT (pembuatan Akta Jual Beli). Namun ada beberapa hal yang harus dipersiapkan selain yang kami sebutkan diatas yaitu antara lain KTP para ahli waris beserta akta lahirnya, bukti-bukti pembayaran PBB (STTS dari PBB tanah ybs) minimal 5 tahun sebelumnya. Sedangkan kantor Pajak nantinya akan melakukan pengecekan selama 10 tahun ke belakang serta persiapan untuk pembayaran Pajak Penjual. Demikian sekilas Pak Firman. Salam Reply | Quote 0   0

Heri  - AJB   |120.162.203.xxx |2009-02-19 23:09:16 Mau tanya... Saya ditawari tanah sawah 395m2 yang surat2nya hanya Akta Jual Beli (AJ antara pemilik dan pembeli sebelumnya yang belum dibalik nama. 1. Apakah dengan berdasarkan surat2 AJB itu bisa diurus sertifikatnya? 2. Apakah surat girik tidak diperlukan lagi jika sudah ada AJBnya? Karena waktu saya tanyakan surat giriknya, penjual tanah tersebut mengatakan bahwa untuk pengurusan sertifikat tidak perlu surat girik lagi, tapi pakai AJB sebelumnya. 3. Berapa lama pengurusan sertifikat tanah dari AJB sebelumnya? dan berapa kira2 biayanya? 4. Apakah saya perlu membuat akta jual beli yang baru? 5. Apakah status tanah sawah tidak bisa dibangun rumah? Mohon penjelasannya, karena saya masih awam mengenai pertanahan. Terima kasih. Heri Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-21 03:10:17 Pak Heri, Menurut hemat kami AJB saja belum cukup untuk dijadikan sebagai bukti kepemilikan. Karena biasanya bidang tanah ybs memiliki sejarah asal muasal kepemilikan tanah ybs. Oleh karena itu sebaiknya dimintakan bukti kepemilikan sebelumnya yaitu sebelum adanya jual beli dari pemilik tanah yang terakhir untuk membuktikan bahwa pembeli tersebut memang membeli tanah dari yang berhak, karena tanah tersebut belum bersertifikat. Atau bukti asal muasal dimilikinya tanah tsb oleh ybs. Baik girik atau bukti-bukti kepemilikan lainnya tetap diperlukan untuk pengurusan sertifikat nantinya, setidaknya pernyataan dari Lurah setempat mengenai kepemilikan tersebut dan keterangan lain mengenai tanah tsb karena data-data tanah seharusnya dapat diperoleh di Kelurahan setempat. AJB antara Pak Heri dan pemilik yang sekarang tentu saja harus dibuat, sedangkan pengurusan sertifikat tanahnya akan memakan waktu yang cukup lama yaitu kurang lebih 8 - 12 bulan. Menurut kami sepanjang status kepemilikan tanah ybs adalah Hak Milik, boleh boleh saja Bapak membangun di atas tanah sawah. Hal ini banyak ditemui dalam praktek (sawah diurug) asalkan tidak mendapat ijin untuk membangun dari yg berwajib (IM. Demikian Pak Heri, semoga terbantu. Salam Pengasuh Reply | Quote 0   0

dewi  - sedikit comment   |124.81.122.xxx |2009-02-20 08:06:15 saya salut dengan segala penjelasan berbagai permasalahan tanah, rumah, akta dll yang dibahas disitus ini. masyarakat memang memerlukan pencerahan seperti ini tapi berapa persen masyarakat yg dpt mengakses internet. tentu lbh byk masyarakat yg tdk mengerti mengenai hal2 tsb. Anehnya lagi kebanyakan notaris jarang sekali yg menjelaskan detail prosedur penyelesaiannya sampai clientnya mengerti, komunikasi hanya sebatas syarat administratif,uang dan uang. Memang kode etik notaris/PPAT seperti itu ? sy harap para notaris/PPAT selain mencari untung juga dapat memberikan edukasi buat masyarakat. ok, selamat dan sukses untuk situs http://akta-online.com. Reply | Quote 0   1

Administrator   |SAdministrator |2009-02-21 02:57:56 Tanggapan untuk Mbak Dewi, Terima kasih atas tanggapan serta support yang diberikan atas situs ini, memang Situs ini dimaksudkan untuk memberikan informasi tambahan di bidang hukum dan Kenotariatan bagi yang membutuhkannya sesuai dengan keterbatasan kemampuan yang kami miliki di bidang tersebut. Internet sampai saat ini memang masih merupakan fasilitas yang belum dapat dijangkau oleh masyarakat kita secara keseluruhan, namun sementara ini setidak-tidaknya dapat kami jadikan wadah dan menjadi bagian daripadanya. Kami yakin bahwa para Notaris/PPAT dapat memberikan penjelasan khususnya dalam hubungannya dengan akta yang dibuat sesuai dengan salah satu kewenangannya untuk memberikan penyuluhan di bidang hukum asalkan saja para pihak juga pro aktif dalam hal tersebut. Sekali lagi terima kasih atas perhatian anda. Salam Pengasuh. Reply | Quote 0   0

agus   |116.66.206.xxx |2009-02-23 11:08:31 salam kenal saya mau tanya untuk proses balik nama itu persaratanya apa ajasih? terus dasar kena pajaknya itu maksimal berapa juta dan untuk perhitungannya itu berapa persen, apakah sipembeli dan si penjual juga kenapajak?mohon bantuanya Thenks Reply | Quote 4   0

selamat   |125.161.247.xxx |2009-02-26 06:28:04 pak mau tanya sya membeli rumah status masih girik ingin membuat surat akte jual beli dan sertifikat hak milik apa saja syaratnya ...... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-26 16:44:14 Pak Selamat, Untuk membeli tanah yang belum bersertifikat (girik) syaratnya antara lain : 1. Pertama sekali Bpk jangan lupa untuk meneliti nama yang tertera di dalam girik tersebut apakah benar atas nama penjual. 2. KTP para pihak (penjual suami/isteri dan pembeli), Buku Nikah penjual dan KK. 2. PBB beserta bukti pembayarannya selama ini. 3. Surat surat keterangan dari Kelurahan mengenai asal/sejarah tanah tersebut dilengkapi dengan surat tidak dalam sengketa, pernyataan tidak memiliki 5 bidang, dll. -Secara umum data-data diatas diperlukan untuk proses pembuatan akta jual belinya lebih lanjut. selanjutnya sebaiknya anda menyerahkannya kepada Kantor Notaris/PPAT setempat mengenai hal-hal lainnya yang terkait dengan hal tersebut. Karena ada hal-hal lainnya yang tersangkut seperti misalnya nama yang tertera di girik telah meninggal dunia, maka hal ini harus dibuatkan lagi keterangan warisnya sehingga pada saat jual beli nanti harus ditanda-tangani oleh seluruh ahli waris yang ada. -Proses pembuatan Akta Jual Beli akan dilanjutkan dengan proses pembuatan sertifikat agar kepemilikan tanah tersebut terdaftar pada Kantor Pertanahan setempat. Demikian, mudah-mudahan dapat sedikit memperjelas. Salam Pengasuh Reply | Quote 0   0

Heni  - AJB tanpa Sertifikat -balik nama   |116.197.134.xxx |2009-02-28 05:05:37 Saya mau tanya tentang "balik nama", Apakah istilah balik nama hanya dimaksudkan apabila sudah ada sertifikat, atau istilah tsbut juga berlaku pada AJB atas tanah adat (belum bersertifikat) .Saya mendengar dari pemilik tanah yang saya mau beli dia bilang "AJB-nya yg dimiliki belum balik nama" ? akta-online.com is great web Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-02-28 15:48:55 Ibu Heni, -Biasanya istilah balik nama itu dipergunakan untuk tanah yang sudah bersertifikat, artinya di dalam sertifikat tersebut sudah tertera nama pembeli terakhir atau pihak yang sekarang ini menjadi pemilik dari tanah ybs. -Namun apabila dikatakan AJB nya belum balik nama dalam hal tanah ybs belum bersertifikat, maka kemungkinan yang dimaksud tentunya AJB tersebut masih atas nama pembeli yang sebelumnya, atau pemilik tanah yang sekarang ini belum membuatkan AJBnya di hadapan PPAT. Sebaiknya diperjelas dan dipertanyakan pada pemilik tanah tsb. -Demikian Ibu Heni, mudah-mudahan agak memperjelas maksud tersebut. Salam Pengasuh Reply | Quote 0   0

Iyan  - Tanya Pengurusan Akta Tanah Warisan dan PBB Hilang     |114.121.159.xxx |2009-03-05 05:35:48 Salam Kenal saya baru beli tanah(sudah ada bangunannya) seharga 90jt, tanah yang di maksud adlah tanah warisan dari kakek istri saya. di dalam akta tanah tertera empat orang sebagai pewaris.saat saya beli yang 3 orang sudah di coret sama PPAT tingaal nama bibi saya. 1. nama di PBB nama kakek saya, skrng udah Almrhum. skrng PBB tahun 2008 hilang apakah bisa saya urus akta jual beli / atau gimana cara ngurusnya.(saya suah coba urus PBBnya dari RT /Kelurhahn/ Pajak dari Pajak udah di kasi No PBB dan jumlh byrnya Rp.76.500, saat saya mau bayar ke Bank pihak Bank tidak mau Terima karena hanya tulisan di kertas pihak Bank minta slip PBB aslinya.) 2. dengan jumlah bayar di PBB Rp.76.500, berapa biaya pengurusan akta jual beli dan balik nama. 3. tanah tersebut seharga 90jt yang terima uang dari 3 nama yg ada dlm akta termasuk bibi saya. berikut : si A.25jt / si B. 15jt / Si c (bibi) 50jt. tanya bagaimana cara untuk pengurusan akta jual belinya.(ahli waris satunya secara lisan bilang tidak usah/ di iklaskan buat adik-adiknya aja) 4 Terima Kasih Atas Bantuan Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-05 21:37:28 Salam juga Mas Iyan, 1. Mengenai PBB yang hilang dapat diurus kembali di kantor PBB setempat dengan menunjukan dokumen/bukti kepemilikan yang ada. Seandainya sudah ada AJB yg terakhir atas nama Mas Iyan, maka PBB tsb dapat dibalik nama atas nama Mas. Di kantor PBB pun dapat di print out mutasi jumlah yang harus dibayar sehingga pihak Bank akan melihat bahwa hal itu memang dari Kantor PBB. 2. Biaya pengurusan akta jual beli yang biasanya adalah 1% dari transaksi atau dari nilai NJOP, namun biasanya PPAT mempunyai standar minimum atas biaya tersebut apabila memang transaksi atau nilai NJOP nya terlaku kecil. Balik nama standar berkisar antara 250 ribu sampai dengan 500 ribu, namun tentunya ada biaya-biaya lainnya yang harus diperhitungkan seperti transport dll. Sebaiknya anda menghubungi PPAT setempat untuk mengetahui detail biayanya. 3. Dalam akta jual belinya nanti orang-orang yang tertera dalam sertifikat atau bukti kepemilikan tanah tsb yang akan menjadi penjual dan menanda tangani aktanya. Mengenai pembagian besarnya penjualan tentu saja itu merupakan kesepakatan internal anda sekeluarga. Demikian sekilas, Mas Iyan semoga membantu. Salam Reply | Quote 0   0

pras   |222.124.213.xxx |2009-03-06 07:39:53 pak sy mau tanya apa maksud dari kata-kata "hak milik adat" dalam akta jual-beli tanah..Tq Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.148.xxx |2009-03-06 08:26:24 Mas Pras, maksudnya adalah tanah Hak Milik tersebut diperoleh berdasarkan konversi dari Hak Milik Adat berdasarkan UU Pokok Agraria No. 50 Tahun 1960. Demikian sedikit informasi dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

dewi maya  - sertifikat rumah   |124.81.122.xxx |2009-03-11 02:01:11 yth. ada beberapa hal yang ingin saya tanyakan dengan permasalahan yang saya hadapi sebagai berikut. bapak A membeli rumah kredit via BTN dengan status Hak guna bangunan, kemudian dijual ke bapak B dihadapan notaris tanpa balik nama, bapak B membuat surat kuasa atas bapak A untuk pengambilan sertifikat HGB dikemudian hari. Bapak B menjual kembali rumah tsb kepada saya dibawah tgn atau tanpa notaris tanpa balik nama. Permasalahan sekarang sertifikat HGB tidak bisa diambil di BTN dan masa berlaku HGB sudah mendekati masa habis berlaku akhir maret 2009. 1. bisakah saya perpanjang dulu masa berlaku HGB dgn tujuan pengurusan sertifikat tidak terburu-buru ? 2. Siapa yg berhak mengambil sertifikat dari BTN sementara bapak A sudah tdk bisa ditemukan lagi ? bisakah oleh Bpk B melalui surat kuasa yg pernah dibuat dulu? 3. bagaimana sy bisa mengubah HGB atas nama A menjadi SHM atas nama saya dengan kronologis di atas ? 4. berapa biaya pengubahan HGB ke SHM mohon jawaban sejelas-jelasnya, terima kasih salam Reply | Quote 0   1

Administrator   |SAdministrator |2009-03-11 13:23:52 Ibu Dewi Maya, -menurut hemat kami, karena AJB tersebut belum dibalik namakan ke atas nama Bpk B, maka pihak BTN hanya mengakui kepemilikan atas nama A sebagaimana sebelumnya, kecuali ada kuasa atau akta yang dibuat adalah Akta Pengikatan Jual Beli yang di dalamnya ada kuasa untuk A. -Jadi menurut kami, seandainya memang sekarang ini yang diperlukan adalah perpanjangan HGB, maka hal itu haruslah dimohonkan atas nama A ke pihak BTN sayangnya A sudah tidak ditemukan lagi. Sertifikat tsb dapat diambil oleh Bpk B asalkan kuasa yang dibuat dulu oleh A tersebut berbentuk Notaril (akta kuasa yang dibuat notaris) bukan kuasa di bawah tangan. -Sementara ini satu-satunya jalan untuk memperpanjang HGB tsb adalah dengan mengajukan permohonan kepada BTN atas nama Bpk B dan memintakan kebijaksanaan dari mereka dengan menceritakan kejadian yang sebenarnya, dan pengurusannya dilakukan oleh Pihak BTN daripada nanti jangka waktunya habis. Karena BTN mungkin tidak mau begitu saja menyerahkan/meminjamkan sertifikat tsb. Jadi biar mereka yang mengurus perpanjangan HGB nya. Memang ini merupakan masalah yang sulit apalagi Bpk A sudah tidak dapat ditemukan. Sebaiknya segera anda melakukan jual beli dihadapan PPAT dengan Bpk B selagi B tsb masih ada dan bisa dihubungi setidak-tidaknya ada memiliki bukti jual beli yang sah. Sementara hanya jalan itu yang dapat kami berikan. Apabila ada informasi tambahan akan kami beritahukan. Salam Pengasuh Reply | Quote 0   0

savit   |125.164.101.xxx |2009-03-11 09:15:18 salam, saya ingin menanyakan apakah nama yang ada di pembayaran pbb jg menunjukkan nama yang sama dengan yang disertifikat? apakah dengan keluarnya tagihan pbb juga menunjukkan bahwa sertifikat memang sudah ada atau bagaimana? artinya bisa tidak sertifikat yang sedang dalam pengurusan tapi ada tagihan pbbnya terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-11 11:37:15 Sdr. Savit, -Perlu diketahui bahwa PBB bukan merupakan bukti kepemilikan tanah, artinya mungkin saja nama yang tertera dalam PBB dengan nama yang ada di Sertifikat berbeda apabila PBB nya belum dibalik namakan. Sedangkan bukti kepemilikan adalah sertifikat, artinya nama yang tertera di dalam sertifikatlah yang menjadi pemilik yang sah. -Dengan keluarnya PBB bukan berarti tanah tsb sudah bersertifikat, tanah dengan status girik atau yang lainpun bisa saja sudah memiliki PBB, karena PBB tersebut hanya merupakan kewajiban pajak bagi pihak yang menggunakan tanah ybs. Jadi tidak terkait dengan status tanahnya. Artinya walaupun sedang dalam proses pengurusan sertifikat bisa saja sudah ada PBBnya. Demikian, mudah-mudahan menjadi jelas. Salam Pengasuh Reply | Quote 0   0

dwiyanto  - BALIK NAMA   |203.130.201.xxx |2009-03-16 02:29:53 ysh pengasuh ~saya mau tanya bagaimana caranya balik nama rumah dari orang tua (almarhum) ke saya (anak). ~saya tiga bersaudara, pada th 80-an, saya membeli rumah (a.n orang tua saya) dimana jual beli tersebut secara kekeluargaan (jual beli ditandatangani diatas materai cukup oleh para pihak yaitu ayah (penjual), saya (pembeli) serta kakak dan adik (saksi). ~proses balik nama tersebut bisa nggak dilakukan diluar tempat kedudukan (rumah tersebut berada) ~apa syarat dan berapa biayanya. Tks atas penjelasannya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-19 07:20:06 Pak Dwiyanto, -Karena jual beli yang anda lakukan itu secara di bawah tangan maka tidak dapat dijadikan sebagai bukti jual beli untuk proses balik nama lebih lanjut. Setiap transaksi yang menyangkut tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Karena Ayah anda sudah meninggal maka yang menjadi ahli waris adalah anda bertiga dan Ibu artinya tanah tersebut secara hukum milik anda bertiga. -Namun karena sudah ada transaksi di bawah tangan sebelumnya antara anda dengan Ayah anda, maka kami usulkan untuk membuat APHB (Akta Pembagian Hak Bersama) dimana di dalam akta tsb seakan ada peralihan hak dari saudara2 dan Ibu ke anda sendiri karena anda termasuk salah seorang ahli waris. APHB ini pun harus dibuat dihadapan PPAT, karena itu sebaiknya anda menghubungi PPAT setempat dimana letak tanah berada. Apabila tidak dimungkinkan maka dapat dibuat Akta kuasa dari masing-masing orang yang tidak bisa hadir untuk tanda tangan. Mengenai syarat-syaratnya ada dapat membaca artikel yang sama mengenai adanya ahli waris yang antara lain adalah Surat kematian, Surat Keterangan waris, KTP masing-masing beserta KK, PBB dan bukti pelunasannya berikut sertifikat/girik asli. Demikian Pak Dwi sedikit info dari kami. Salam Reply | Quote 0   1

agus   |125.166.49.xxx |2009-03-16 02:46:23 Pak saya mau tanya Saya mau beli rumah tapi dengan kredit di btn dengan harga 75 juta tapi sertifikatnya masih akta jual beli, apakah pihak bank mau kasih kredit kesaya, dan bagaimana kalau AJB dijadikan SHM, tolong dibantu, terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-19 05:22:27 Pak Agus, Sepengetahuan kami untuk mengambil kredit di bank ada sesuatu yg harus dijaminkan, dalam hal ini tentunya sertifikat kecuali ada kebijakan khusus dari bank ybs. Untuk hal ini sebaiknya Pak Agus langsung menghubungi BTN terkait. Untuk memperjelas, Sertifikat adalah bukti kepemilikan dari sebidang tanah dengan status tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan lainnya. Sedangkan AJB adalah Akta Jual Beli yang merupakan akta sebagai bukti adanya transaksi jual beli antara penjual dan pembeli. Jadi apabila sudah ada AJBnya sedangkan tanah tsb belum bersertifikat maka dapat dilanjutkan proses pengurusan sertifikatnya pada Kantor Pertanahan setempat (melalui Kantor PPAT) yang nantinya akan di balik nama keatas nama pembeli. Demikian Pak Agus Salam Reply | Quote 1   0

evi   |125.163.244.xxx |2009-03-17 08:55:38 PAk orang tua saya punya tanah pekarangan 1500 m2 sertifikat hak milik , rencana mau dijual 300 m2. Gimana proses yang harus dilakukan orang saya . Trima kasih sebelumnya Reply | Quote 0   1

Administrator   |SAdministrator |2009-03-19 03:02:28 Mbak Evi, -Prosesnya adalah dengan melengkapi dokumen2 yang diperlukan untuk jual beli, antara lain : 1. KTP penjual (suami/isteri) + KK dan KTP pembeli 2. Sertifikat asli. 3. PBB dan bukti pelunasan PBB 5 (lima) tahun terakhir. 4. Pembayaran Pajak Penjual (PPh) dan Pajak Pembeli. -Jual beli tsb harus dilakukan dihadapan PPAT (PPAT ditempat tanah ybs), tentunya Kantor PPAT ybs nanti akan memberikan informasi detail persyaratan yang diperlukan untuk pembuatan Akta Jual Beli lebih lanjut berikut biayanya. Biaya PPAT tidak termasuk pajak biasanya adalah 1% dari transaksi atau dari NJOP. Penghitungan Pajak anda dapat membaca artikel kami mengenai hal tsb dengan judal 'Cara Penghitungan Pajak untuk AJB' di bagian Pertanahan. Demikian mbak Evi sedikit infor dari kami Salam Reply | Quote 0   0

ike  - tentang balik nama   |202.147.241.xxx |2009-03-18 07:35:25 salam, saya ingin menanyakan bagaimana proses balik nama jika sudah ada sertifikat tapi masih atas nama pihak pertama. dengan kondisi..saat ini pihak pertama dan pihak kedua (pembeli) telah meninggal semua. saat ini ahli waris dari pihak kedua akan melakukan proses balik nama... berapa lama proses yg dilakukan, dan biaya yg dikenakan berapa??...kepengurusan balik nam dilakukan di PPAT di bpn ato dimana??.. thanks ike Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-18 08:55:24 Sdr. Ike, Dari penjelasan anda dapat kami artikan bahwa sekarang ini sudah ada akta jual belinya tetapi belum dibaliknamakan. Untuk proses balik nama lebih lanjut dipersyaratkan antara lain Ktp+Kk semua pihak terkait (alm dan para ahli warisnya), surat keterangan kematian, surat keterangan waris dilengkapi akta lahir masing2, bukti pembayaran PBB 5 thn terakhir. Mengenai biaya standar unt PPATnya adalah 1% dari transaksi atau min dari Njop atau sesuai dgn biaya yg dikenakan oleh PPAT ybs tdk termasuk biaya Pajak. Prosesnya sebaiknya diserahkan pada kantor PPAT setempat unt pengurusan lebih lanjut ke bpn. Demikian mudah2an informatif. Salam Reply | Quote 0   1

ike  - re : tentang balik nama   |202.147.241.xxx |2009-03-18 10:08:07 terima kasih atas infonya..melanjutkan penjelasan yg tadi diberikan , daerah rumah tersebut di jakarta timur, matraman...boleh bertanya PPAT yg direkomendasikan oleh BPN untuk wilayah jaakarta timur dimana yach??.. proses untuk balik nama dan pembuatan imb dengan kondisi yg tadi (dilakukan oleh ahli waris pihak kedua karena pihak pertama dan puhak kedua sudah meninggal)..kira2 memakan waktu berapa lama yach???.. kemudian ahli warisnya 9 orang ,maka balik nama atas nama 9 ahli warisnya ato ke salah satu saja..agar bisa dijual menggunakan KPR(bank) terima kasih banyak atas penjelasannya ike Reply | Quote 1   0

ike  - tanah waris   |202.147.241.xxx |2009-03-19 01:43:44 salam, saya berniat membeli rumah. permasalahannya,rumah tersebut merupakan rumah waris. dimana sudah ada akta jual beli, imb sementara dan sertifikat dengan nama masih pihak pertama selain itu sudah ada surat waris yg dikuatkan oleh pihak kecamatan. saat ini pihak pertama dan pihak kedua sudah meninggal. ahli waris dari pihak kedua berjumlah 9 orang. saya dan penjual sepakat untuk membeli rumah secara diangsur selama beberapa kali . Prosedur apa saja yg harus dilakukan oleh saya agar tidak terjadi permasalahan di kemudian hari. dan langkah apa saja yg saya lakukan dengan proses pembelian secara diangsur.. Terima kasih banyak atas info yg diberikan Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-19 06:35:28 -Sdr. Ike, Untuk jual beli dengan angsuran, biasanya para pihak membuat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yang didalamnya berisikan klausula term pembayaran dllnya serta kuasa bagi pembeli apabila sudah dilunasi dapat mengurus AJB serta balik nama sertifikatnya tanpa pembeli ikut serta dengan menitipkan sertifikat pada Kantor PPAT setempat. Mengenai prosedur sama dengan penjelasan kami sebelumnya mengenai adanya ahli waris (dalam hal penjual dan pembeli sudah meninggal dunia). Demikian Sdr. Ike Salam kami Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-19 06:03:59 Sdr. Ike, Semua PPAT yang wilayah kerjanya di daerah Jakarta Timur boleh membuatkan akta Jual Beli ataupun balik namanya. Pengurusan sebaiknya dilakukan melalui Kantor PPAT setempat. Proses pembuatan IMB biasanya kurang lebih 1 (satu) bulan. Balik nama pada sertifikat nantinya akan tertera semua nama ahli warisnya. Proses balik namanya juga kurang lebih memakan waktu 1 (satu) bulan. Untuk penjualan lebih lanjut dapat dibuat kuasa jual sehingga cukup diberikan kuasa kepada satu orang saja. Demikian - Salam Reply | Quote 0   0

suprijadi  - Membeli rumah yg sertifikatnya daigunkan   |114.58.246.xxx |2009-03-20 14:11:36 Salam kenal, Saya sangat bersyukur dengan adanya website seperti ini yang dapat dijadikan pembelajaran bagi masyarakat dalam melakukan jual beli tanah/rumah. Mudah-mudahan website ini jadi ajang diskusi dan konsultasi sehingga proses pengalihan hak / jual beli tanah/rumah sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku. Saya ingin berkonsultasi. saya akan membeli rumah yang sertifikatnya masih diagunkan di bank. karena biaya yang saya miliki minim maka saya memutuskan untuk membeli rumah tersebut dengan take over cicilannya (semacam over kreditlah). 1. Bagaimana proses jual yang bisa dilakukan? 2. Apakah bisa dibuatkan akte jual beli? dengan balik nama sertifikat di kemudian hari? 3. Persyaratan apa yang harus dilengkapi apakah harus ada surat dari bank? Terima kasih atas jawabannya Semoga sukses selalu Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-23 07:42:47 Terima kasih atas perhatian Bapak pada website kami. Kami mencoba untuk share pengetahuan yang ada pada kami dengan tujuan untuk lebih memperluas wawasan tidak saja dibidang pertanahan Pak, tapi juga perseroan dan bidang hukum perdata lainnya. -Sejauh yang kami ketahui, untuk over kredit dapat dibuatkan jual belinya keatas nama Bpk. Namun pertama sekali hal ini sangat terkait dengan pihak Bank,setahu kami hal ini harus memperoleh persetujuan dari Bank yang memegang sertifikat tsb karena Debitur nantinya akan beralih atas nama Bpk. Jadi Bank memegang peranan dalam hal ini, termasuk survey serta kelaikan calon nasabah apakah reliable menurut ukuran mereka atau tidak. Kecuali Bpk melunasinya seketika. -Jadi menurut kami sebaiknya hal ini Bpk konsultasikan dulu dengan pihak Bank ybs berikut persyaratan2 lainnya. Ada alternatif lain yang dapat dilakukan yaitu dengan membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJ. Namun untuk fairnya pihak Bank sebaiknya diinformasikan terlebih dahulu karena terkait dengan penggantian kewajiban mencicil setiap bulannya kecuali dapat dipastikan bahwa pembayaran cicilan tsb tidak akan bermasalah dikemudian hari. Kalau memang diperoleh persetujuan dari Bank maka dapat langsung dibuatkan Akta Jual Belinya dan semua data-data yang ada di Bank akan dirobah atas nama Bpk sebagai pemilik yang baru. -Demikian sekilas dari Kami Pak, mohon maaf apabila belum memuaskan Bpk secara keseluruhan. Salam Reply | Quote 0   0

Amir Mh  - Notaris PPAT   |125.160.135.xxx |2009-03-27 10:13:46 Salam kenal, Saya mau tanya sebetulnya yang di sebut Kantor PPAT itu pembuatannya legal apa ilegal sih soalnya ada kasus mertua saya alm punya tanah sudah ada pengesahan dari salah satu notaris PPAT di tahun 80 an di daerah jakarta timur kebetulan tanah tersebut terkena proyek pemerintah. Nah yang saya bingung kok si empu proyek itu bisa2 mengatakan bahwa AJB mertua saya tdk terdaftar maka itu saya mau tanya apakah ada kode2 tertentu antara AJB asli sama palsu dan untuk mengecek AJB saya apakah sudah terdaftar atau belumnya di mana terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-02 10:08:52 Pak Amir Mh, -Tentu saja Kantor PPAT adalah kantor yang diberikan wewenang (bagi PPAT nya) untuk membuatkan akta tanah. Mengenai sudah terdaftar apa belumnya memang dalam praktek kadang kala seseorang itu hanya membuat akta jual beli saja tanpa mendaftarkan (balik nama) pada Kantor Pertanahan setempat. Apakah yang Bpk maksud dengan sudah ada pengesahan dari salah satu Notaris/PPAT itu maksudnya didaftar pada Kantor Pertanahan ? dan Kami tidak begitu jelas dengan apa yang dimaksud 'tidak terdaftar' oleh yang empunya proyek tsb. -Untuk mengetahui keaslian suatu akta jual beli (AJ, para ahli waris dapat mengecek hal tsb pada Kantor PPAT dimana AJB tsb dibuat karena mereka memiliki pertinggalnya. Apabila AJB tsb sudah balik nama, maka pastinya di dalam sertifikatnya sudah tertera nama alm mertua anda. Demikian tanggapan dari kami. Mohon maaf agak sedikit terlambat. Salam Reply | Quote 0   0

DIDIN SUHARTONO  - Mr   |202.70.61.xxx |2009-03-30 15:10:29 Pak, saya hanya ingin menanyakan apabila saya sudah melakukan proses PEMBELIAN RUMAH dan semua proses sudah selesai. (Sertifikate sudah saya terima dalam kondisi nama pemilik lama dicoret dan dicantumkan nama saya sebagai pemilik) bahkan sudah sampai pad apeningkatan hak MILIK. Yang ingin saya tanyakan, apakah saya akan memerlukan berkas-berkas seperti AJB, pembayaran pajak dan lain2nya? dikemudian hari... Karena dari Pajabat PPAT / Notaris yang saya percayakan hanya memberikan hasil akhirnya saja berupa sertifikate saja. Apakah ada berkas-berkas yang seharusnya saya simpan?? Terima kasih Didin Cikarang Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-30 15:48:27 Pak Didin, -Apabila semua transaksi dan proses balik nama sudah selesai, tentu saja selain sertifikat yang telah tercantum nama Bapak di dalalmnya, Bapak juga memerlukan berkas2 lainnya, terutama Salinan AJB, PBB beserta bukti2 pembayarannya yang seyogyanya dipegang oleh Bapak. Berkas tersebut diperlukan apabila nantinya Bapak sewaktu-waktu akan menjual tanah tsb dan sebagai bukti pembelian serta pembayaran Pajak2 sebelumnya. -Demikian Pak Didin. Salam Reply | Quote 0   0

Amir  - Girik   |125.160.135.xxx |2009-03-31 04:02:36 Pak saya mau tanya bagai mana caranya saya punya tanah tetapi surat2 nya pada tdk ada entah kemana. nah saya sudah cek ke BPN ternyata di buku BPN masih tertulis a/n orang tua saya cuman sudah almarhum. yang saya tanyakan apakah surat tanah saya masih bisa di urus dan apa persyaratannya serta pengurusannya ke mana dulu mohon penjelasannya terima kasih Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-03-31 15:27:44 Pak Amir, -Apabila Bpk sudah melakukan pengecekan pada di Kantor Pertanahan (BPN) dapat disimpulkan bahwa tanah ybs telah bersertifikat. Namun karena sertifikat tsb sekarang ini sudah tidak ada di tangan Bpk, maka sertifikat tsb dapat dimintakan kembali pada Kantor Pertanahan (BPN) setempat atas nama seluruh ahli waris yang ada mengingat orangtua anda telah meninggal dunia. Untuk pengurusan tsb diperlukan surat keterangan waris dari Kelurahan/Kecamatan, KTP/KK para ahli waris, Surat Keterangan Lahir dan membuat surat keterangan hilang pada Kantor Kepolisian setempat. Selanjutnya kehilangan tersebut diumumkan dalam surat kabar harian dan setelah itu menunggu waktu kurang lebih 60 hari sejak pengumuman di koran. Proses selanjutnya adalah mengajukan permohonan permintaan sertifikat pengganti berikut balik nama atas nama para ahli waris yang ada sekarang ini. -Demikian Pak kira2 prosesnya singkatnya, untuk detail lebih lanjut sebaiknya Bpk menghubungi Kantor Pertanahan setempat (BPN). Salam Pengasuh Reply | Quote 0   0

Indar   |114.58.57.xxx |2009-04-01 06:16:13 Salam, Pak/Bu sedikit saya ingin bertanya, kebetulan saya berminat atas sebidang tanah dengan status girik seluas 3000 m2, dan mengenai harga sudah disepakati, tetapi saat ini belum ada transaksi apapun. Adapun contact person sy pada saat itu adalah ketua RT setempat yang memang sudah biasa mengurus urusan tanah dan sy belum melihat secara langsung bukti-dokumen kepemilikan tanah tesebut. Menurut keterangan dari Bpk RT, beliau akan mengurus surat keterangan tidak sengketa, surat pernyataan dari ahli waris, karena nama pemilik yang tertera sudah almarhum dan akan mengundang orang dari BPN untuk pengukuran tanah. Apakah persiapan tersebut diatas sudah mewakili dalam proses AJB + balik nama? \ Terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-01 09:41:56 Sdr. Indar, -untuk tanah yang masih dalam status girik memang diperlukan berkas2 yang mendukung bukti kepemilikan/sejarah tanah ybs yang antara lain Surat tidak sengketa, pernyataan tidak memiliki 5 bidang tanah dll. Namun perlu diperjelas bahwa surat pernyataan dari ahli waris adalah surat pernyataan yang menerangkan bahwa benar mereka adalah para ahli waris (surat keterangan waris yang diketahui oleh Lurah/Camat) dan bukan surat pernyataan persetujuan untuk menjual. -selain itu juga jangan lupa untuk memeriksa pelunasan PBB 5 tahun terakhir, surat kematian, surat keterangan waris (spt yg telah kami sebutkan diatas), girik atas tanah ybs apakah memang terdaftar dalam buku tanah di Kelurahan. Sebenarnya untuk jual beli ini sebaiknya diserahkan kepada PPAT setempat, sehingga PPATlah nantinya yang akan memeriksa kelengkapan berkas tsb, sedangkan Akta Jual Belinya nanti harus ditanda tangani oleh para ahli waris tanpa kecuali atau dengan kuasanya secara notariil. Demikian Sdr. Indar sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

asronald siregar  - Jual beli tanah/rumah warisan   |125.161.204.xxx |2009-04-05 14:43:58 Pak, saya mau mengajukan pertanyaan sbb: Alm Ibu saya mempunyai sebidang tanah berikut bangunan diatasnya dan telah memiliki SHM, sehubungan dgn hal tsb diatas saya ingin bertanya sbb: 1. Apa persyaratan untuk menjual tanah/rumah warisan tersebut, dan surat apa saja yg dibutuhkan oleh Notaris. 2. Apa persyaratan bilamana tanah/rumah tersebut dibalik namakan kepada salah satu ahli waris atau atas nama seluruh ahli waris 3. Apakah dengan dasar Surat Keterangan yg dibuat oleh seluruh Ahli Waris yg disaksikan atau dibenarkan oleh lurah dan diketahui oleh camat setempat, Notaris dibenarkan menerbitkan Akta Jual Beli 4. Bagaimana kalau Lurah dan Camat tidak berkenan menandasahkan Surat Keterangan Ahli Waris Demikian pertanyaan saya, atas perhatian Bapak/Ibu saya ucapkan terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-06 05:20:14 Bpk Siregar, -Syarat-syarat yang diperlukan untuk menjual atau membalik namakan keatas nama ahli waris antara lain sebagai berikut : 1. Sertifikat asl, PBB besrta bukti pelunasannya 5 th terakhir. 2. KTP pewaris +KK serta KTP masing-masing ahli waris. 3. Surat Kematian 4. Surat Keterangan waris yang dikeluarkan oleh Kelurahan setempat dimana meninggalnya alm. 5. Pembayaran Pajak Penjual (PPh) dan Pajak Pembeli (BPHT apabila tanah ybs akan dijual. 6. Apabila tanah tsb akan dijual maka dibuatkan akta jual belinya dihadapan PPAT sedangkan apabila tanah tsb akan dibalik namakan ke atas nama salah seorang ahli waris maka PPAT ybs akan membuatkan Akta Pembagian Harta Bersama (APH. 7. Mendaftarkan/balik nama AJB atau APHB tsb pada Kantor Pertanahan setempat. -Sebaiknya hal ini diurus oleh Kantor PPAT setempat dan pastinya mereka akan memberikan penjelasan dan meminta syarat2 yang diperlukan secara lebih detail. Mengenai Keterangan Waris, hal ini sudah biasa dan lazim sebagai bukti bagi para ahli waris. Jadi tidak ada alasan bagi Kantor Kelurahan/Camat untuk menolak membuatkan Surat Keterangan Waris tsb. Demikian Pak Siregar, mudah2 an menjadi jelas. Salam Reply | Quote 0   0

Reynold.M.Halim   |114.121.91.xxx |2009-04-07 13:49:32 pa' saya pengen tanya tentang status rumah dimana dalam hal ini rumah tersebut merupakan rumah kakek saya dengan status hibah dimana dalam akte tanah tersebut atas nama tiga orang yaitu ayah saya dan kedua saudaranya...akte tersebut digunakan saudara ayah saya untuk dijaminkan kemudian sekarang tempat tinggal tersebut dipakai oleh orang yang mengatasnamakan yang punya karena pernah meminjamkan uang kepada saudara ayah saya tersebut tapi tidak melunasinya.... yang saya tanyakan : 1. apakah kalau rumah tersebut pernah dijadikan jaminan, apakah bisa dijaminkan tanpa tanda tangan oleh kedua saudaranya dalam hal ini ayah saya dan paman saya? 2.kalau mau dibagi apakah pelunasan utang2 saudara ayah saya sesuai dengan pembagian dari ketiga saudaranya?atau kah dibagi tiga tanah tersebut dan bagian dari saudara ayah saya yang dijadikan pelunasan meskipun tidak sesuai dengan utangnya? demikian pertanyaan dari saya mohon diberikan jawabannya.. trima kasih sebelumnya... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-08 18:22:24 Pak Reynold, -untuk menjaminkan tanah yang telah dihibahkan kepada beberapa orang, maka diperlukan tanda-tangan semua orang yang tercantum namanya dalam akta hibah tersebut. -logisnya menurut pendapat kami apabila utang2 saudara ayah anda tersebut adalah menjadi tanggung jawab ybs karena jaminan tsb tidak diketahui oleh dua orang lainnya. Jadi kalaupun akan dilakukan pelunasan utang2nya tentunya harus sesuai dengan bagian yang seharusnya diperoleh oleh saudara ayah anda tsb. Apabila masih belum cukup tentu menjadi tanggung jawabnya pribadi, kecuali kedua saudaranya yang lain yang tertera dalam akta hibah tersebut memang berniat membantu untuk menyelesaikan utang tsb. -Jaminan utang tidak dapat begitu saja diduduki seakan2 menjadi milik Kreditor, karena untuk eksekusi utang ybs selain harus ditanda tangani oleh orang2 yang tercantum dalam tanah yg dijaminkan juga harus melalui suatu pengakutan utang secara notariil untuk nantinya dilakukan lelang didepan umum untuk pelunasan utang debitur. -Demikian sekilas dari kami Pak. Mudah2an masalah ini dapat segera diselesaikan. Salam Reply | Quote 0   0

Arief Lukman Hakim  - Tanah SHM apakah perlu IMB lagi?   |114.58.202.xxx |2009-04-08 15:00:14 Dear Administrator, Saya punya tanah 500 m2 yang bersertifikat SHM, awalnya sebelum saya beli statusnya masih Girik kemudian melalui proses yang panjang akhirnya bisa saya dapatkan menjadi SHM. Proses yang harus saya lalui untuk mendapatkan sangat berliku pejabat BPN memberi tahu bahwa untuk merubah menjadi SHM tidak gampang. Girik - harus menjadi HGB dahulu kemudian untuk menjadi SHM harus mempunyai IMB dahulu. Tapi status saya sekarang adalah bahwa tanah saya tidak ada IMBnya tapi sudah SHM Pertanyaan saya adalah: 1. Apakah untuk merubah dari GIRIK ke SHM harus melalui proses HGB kemudian punya IMB baru SHM? kira-kira berapa biaya yang harus dikeluarkannya? ini hanya untuk bahan komparasi saja, harga NJOP waktu saya membelinya 200rb/m2. 2. Apakah waktu saya membangun rumah, saya harus mempunyai IMB lagi? karena toh sekarang saya sudah punya tanah bersertifikat SHM? Mohon bantuan penjelasanya ya Administrator? Thanks, Arieflh Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-08 18:32:44 Pak Arief, -dalam praktek yang kami jumpai dilapangan, untuk merubah status tanah girik menjadi SHM tidak diperlukan perubahan status menjadi HGB terlebih dahulu baru ditingkatkan menjadi SHM. Kecuali tanah tsb dimiliki oleh badan hukum (PT) karena PT bukan merupakan subjek HM. Tetapi kalau melihat informasi Pak Arief, girik tsb berasalah dari kepemiikan perorangan. Jadi tidak ada keharusan merubah ke HGB dulu baru SHM. Sebaiknya Pak Arief mengecek ulang informasi tsb. -IMB diperlukan apabila anda bermaksud untuk membangun rumah pada sebidang tanah kosong. Sedangkan apabila anda telah memiliki IMB sebelumnya, tidak diperlukan lagi IMB baru. Namun untuk meningkatkan status tanah misalnya dari HGB ke SHM memang dipersyaratkan adanya IMB tetapi bukan IMB yang dibuat lagi kemudian. IMB harus dibuat lagi (diperbaharui) apabila anda melakukan renovasi rumah yang merubah tampak muka rumah atau merubah luas bangunan sebelumnya. -Untuk biaya perubahan status girik ke SHM memang cukup mahal Pak dan bervariasi. Sebaiknya anda serahkan pengurusannya pada Kantor PPAT setempat. Demikian Pak Arief sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

davis   |125.162.47.xxx |2009-04-12 18:35:41 misalnya : Apakah sah secara hukum perdata apabila tanah dan bangunan di jual suami tanpa sepengetahuan istri yang sah ??? mohon jawapan kawan-kawan. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-13 07:35:19 Pak Davis, -apabila seorang suami/isteri bermaksud menjual sebidang tanah miliknya, maka harus berdasarkan persetujuan keduanya kecuali sebelumnya ada perjanjian kawin. Hal ini diharuskan mengingat tanah tersebut merupakan harta bersama. Namun apabila tanah tersebut telah diperoleh si suami sebelum dia menikah, maka dia boleh menjualnya atas namanya sendiri karena dianggap sebagai harta bawaan. Demikian Pak Davis sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

cipto  - AKTA JUAL BELI TANAH   |202.70.61.xxx |2009-04-14 02:16:44 saya membeli sebidang tanah,saya sudah pegang akta jual beli,bagaimana cara balik nama,sedang KTP penjual sudah pindah ke daerah.apa persyaratannya? Reply | Quote 0   0

Darmawati  - PPJB dan kuasa menjual   |202.70.61.xxx |2009-04-14 14:37:44 Dear administrator, Saya mau tanya tentang PPJB dan kuasa menjual. Saya pihak ke 3 mau beli rumah dari pihak ke 2. Pihak ke 2 dengan pihak ke 1 jual beli berdasarkan PPAJ dan kuasa menjual kepada pihak ke 2 dari pihak ke 1 yang dikeluarkan oleh notaris. Pertanyaan saya : 1. Apakah secara hukum pihak ke 2 bisa melakukan jual beli dengan pihak ke 3(saya) ? 2. Apakah sertifikat dari rumah tersebut tidak masalah jika saya melakukan balik nama? 3. Apakah akan ada masalah jika saya membeli dari pihak ke 3 tanpa keterlibatan pihak ke 1? Terimakasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-17 07:19:47 Mbak Darmawati, -Bisa saja dilakukan AJB dengan pihak ke-3 dari pihak ke-2 sepanjang di dalam PPJB yang dimiliki oleh pihak ke-2 tersebut terdapat klausula yang menyatakan atau kuasa untuk menjual kepada pihak ke-3. -Biasanya tidak masalah Mbak, sepanjang AJB yang nantinya akan dibuat oleh pihak ke-3 (dalam hal ini Mbak Darmawati) berdasarkan pada PPJB yang ada sebelumnya. -Di dalam PPJB biasanya terdapat klausula kuasa jual, yang maksudnya adalah untuk memberikan keleluasaan kepada Pihak selanjutnya untuk bertransaksi atau melakukan pengurusan lebih lanjut tanpa keterlibatan pihak ke-1. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

difa  - pemisahan tanah warisan   |118.136.114.xxx |2009-04-17 01:44:16 Dear administrator, Ibu saya memiliki sebidang tanah yang diperuntukkan untuk tiga anaknya.Saya berencana membangun rumah diatasnya, namun sebelumnya tanah tersebut ingin dibagi tiga terlebih dahulu, sehingga kami harus mengurus pemisahan akta tanah. Berkas apa saja yang harus dipersiapkan dan berapa kisaran biaya yang harus kami siapkan untuk itu pak ? Terima kasih untuk sarannya Pak. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-17 07:14:57 Mbak Difa, -Mengenai hal ini kami usulkan sebaiknya dilakukan proses pemisahan sertifikat atas nama Ibu anda terlebih dahulu sesuai dengan luas tanah yang akan dibagi. Hal ini agar tahapan prosesnya lebih jelas. Setelah itu dibuatkan akta hibahnya atas nama masing-masing anak dan selanjutnya didaftarkan/balik nama di Kantor Pertanahan setempat. Namun bisa juga dengan cara dibuatkan akta hibah dengan tiga bagian yang sama baru dibalik namakan ke atas masing-masing anak. -Mengenai biaya bervariasi tergantung pada masing-masing Kantor PPAT ybs. Biasanya untuk pemisahan satu sertifikat berkisar antara 1,5 - 2 jt, sedangkan untuk akta hibah termasuk balik namanya juga sama dengan perhitungan diluar pajak. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

difa   |118.136.114.xxx |2009-04-17 15:12:58 Terima kasih Pak, saya masih mencoba memahami mengenai urusan pertanahan ini... Mohon diluruskan bila pemahaman saya ada yang keliru.. Melanjutkan pertanyaan saya, mengenai proses pemisahan sertifikat tanah atas nama penghibah (dalam hal ini ibu saya) yang Bapak maksud..,seperti apa bentuknya? apa bedanya dengan akta hibah ? Kemudian untuk pemisahan sertifikat tersebut, apakah sudah terkena BPHTB ? Atau BPHTB hanya berlaku bila akan mengurus balik nama ? Terima kasih lagi untuk penjelasannya Pak.. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-17 15:30:14 Mbak Difa, -Mengenai pemisahan sertifikat itu prosesnya langsung tanpa adanya akta terlebih dahulu, jadi yang kami maksud adalah sertifikat itu dipecah menjadi 3 bagian (3 sertifikat) sesuai dengan jumlah anak. Baru setelah itu dibuatkan akta hibahnya masing-masing, jadi ada 3 akta hibah nantinya. Setelah itu baru proses balik nama sehingga nantinya nama di dalam sertifikat itu akan tercantum nama masing-masing anak2 yang menerima hibah. -BPHTB hanya diwajibkan bagi pihak yang memperoleh tanah yang dalam hal ini adalah memperoleh hibah. Sedangkan untuk pemecahan sertifikat tidak dikenai pembayaran pajak, karena nama yang ada dalam sertifikat tsb tetap tercantum nama orang yang sebelumnya (Ibu anda). Demikian mudah2an cukup jelas informasi dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

difa   |118.136.114.xxx |2009-04-17 15:59:21 Hmm benar2 pencerahan (yg cepat sekali jawabannya :-) ) Jadi ingin bertanya lagi... (maaf ya pak..) Misalnya karena terhadang dana, saya ingin sertifikat dipisah dulu (masih atas nama ibu) kemudian saya membangun rumah di tanah tersebut.. Apakah boleh Pak ? Atau tanah tersebut harus dibuatkan akta hibah atau dibaliknamakan dahulu ? Proses ini, berkaitan tidak dengan status tanah yang sudah hak milik atau hak guna bangunan? (Saya masih tak mengerti..mengapa NPOPTKP pada hibah dan waris bisa berbeda jauuuuh ya Pak ??? Padahal kalau pemahaman saya (yang cetek ini) intinya kan sama..hanya masalah waktu?? :-S ) Kemudian, apakah bisa sertifikat tersebut dijadikan agunan untuk KPR atas nama anak ? Terimakasih ya Pak.. Reply | Quote 0   0

Agoeng  - Beli Tanah dengan KTP luar daerah   |202.152.233.xxx |2009-04-23 05:52:59 Dear Admin, Mohon penjelasannya, saya berniat membeli sebidang tanah dengan bangunan di daerah Jawa tengah. Tanah tersebut dimiliki oleh kakek istri saya namun sudah meninggal dan sekarang beralih ke ahli waris (10 orang termasuk bapak mertua saya). Surat tanah tersebut masih atas nama Kakek istri saya belum bersertifikat, masih girik. Yang saya tanyakan: 1. Bagaimana prosedur pembeliannya jika ktp saya tidak sama dengan lokasi tanah yang mau saya beli? 2. Surat2 apasaja yang harus saya lengkapi sebelum pembelian / AJB?karena lokasi saya jauh jadi saya baur datang pada saat penandatangan di depan notaris. 3. Prosedur apa yang harus ditempuh untuk langsung meningkatkan ke SHM? 4. Beaya apasaja yang harus saya bayar? 5. Berapa lama proses tersebut diatas? Terima kasih. Agoeng Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.139.xxx |2009-04-24 09:02:41 Pak Agoeng, Dalam praktek ada beberapa kali kami temukan pembeli dengan KTP luar daerah. Jadi seharusnya jual beli tsb dapat dilaksanakan sepanjang objeknya adalah tanah untuk perumahan (bukan pertanian). Syarat2 yang diperlukan antara lain KTP + KK masing-masing penjual dan pembeli, surat kematian alm kakek, surat keterangan waris, surat keterangan lahir dari masing-masing ahli waris. Selanjutnya dibuat akta PPAT. -Biaya yang harus dibayar nantinya adalah pajak penjual dan pajak pembeli, biaya PPAT dan balik nama. Untuk biaya PPAT standarnya adalah 1% dari transaksi (biasanya tiap PPAT ada biaya minimum). Sedangkan pajaknya nanti tergantung besarnya NJOP pada PBB tanah ybs. (cara penghitungannya anda dapat membaca artikel kami mengenai hal ini pada halaman muka website kami ini). Untuk memperoleh akta jual belinya lebih kurang 1 minggu apabila data2 lengkap dan telah membayar pajak. Selanjutnya dapat diteruskan dengan proses pensertifikatan. Untuk proses sertifikat akan memakan waktu kurang lebih 6 - 12 bulan. Demikian Pak Agoeng sekilas dari kami. salam Reply | Quote 0   0

Aris   |125.163.179.xxx |2009-04-23 12:18:23 Ass.wr.wb. saya mau tanya, saya akan membeli sebagian tanah seluas ( 1900 M2 ) dg sertifikat HM, pada sertifikat tertera kode d.II, yang menurut pengertian sya bahwa tanah tersebut sudah dalam bentuk darat sesuai dengan SPPT tertera pada Objek Pajak adalah BUMI BANGUNAN, pada saat saya konsultasi kepada Notaris bahwa tanah tersebut harus melalui Pendaratan terlebih dahulu, padahal sudah dijelaskan oleh Notaris bahwa tanah sawah tidak boleh untuk jual beli kecuali keseluruhan apabila sebagian harus didaratkan terlebih dahulu, apakah ada aturannya? kenapa tanah yang mau saya beli sudah status darat harus didaratkan lagi ? mohon penjelasan apa arti S dan D pada sertifikat. .. Reply | Quote 0   0

suli  - ms   |202.169.55.xxx |2009-04-24 07:01:18 Salam indah, moderator. Saya anak tunggal punya bukti surat pembelian tanah dari almarhum ayah, namum tdk ada letter c saat dicek di desa, baik riwayat surat maupun peta hilang. Tanah itu dikuasahi oleh orang lain yg sudah punya letter c (merasa yg punya), walau warkahnya tidak jelas/ tidak ada ijin dari ayah. Bagaimana yg harus saya lakukan, karena tanah itu akan saya jual, karena BPN untuk daftar harus ada letter c dan terkendala data di kelurahan serta letter c lain tsbt. Demikian mohon tanggapannya, terima kasih sebelumnya. Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.139.xxx |2009-04-24 08:26:39 Ms Suli, Kelihatannya masalah anda cukup sulit juga, sayangnya anda tidak menginformasikan apakah jual beli tanah dari alm ayah anda tsb berbentuk akta jual beli atau di bawah tangan. `Seandainya ayah anda dulu melakukan transaksi dengan akta jual beli, maka yang harus anda lakukan adalah menelusuri kepemilikan tanah tsb melalui PPAT /CAMAT yang membuat akta jual beli tsb. Di kantor PPAT/Camat mrk pastinya memiliki pertinggal sehingga bisa dilihat berkas2nya. -Namun apabila jual beli tsb hanya di bawah tangan (surat jual beli dengan meterai) maka agak sulit juga bagi anda nantinya untuk membuktikan kepemilikan tsb. Krn menurut peraturan pertanahan, jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Satu2nya jalan adalah dengan melacak siapa pemilik sebelumnya dan meminta pernyataan kembali atas jual beli tsb serta mencari saksi2 pada saat jual beli tsb dilakukan. -Cara lain adalah tentunya anda harus membuktikan bahw letter C yang dimiliki pihak ke tiga tsb bukan merupakan dokumen yang memang seharusnya dimiliki oleh mrk. Anda bisa mengecek langsung di Kelurahan ybs asal muasal mrk memiliki letter C tsb. Demikian Ms Suli sekilas dari kami, mohon maaf kami tidak bisa banyak membantu mengingat berkas2 tsb sudah tidak ada di Kantor Kelurahan. Salam Reply | Quote 0   0

sony   |114.58.93.xxx |2009-04-24 08:59:24 ass..admin saya mohon bantuannya, saat ini saya akan membeli rumah secara cash yang masih dalam proses kredit di BTN, saya bingung untuk proses check sertifikatnya, karena yang ada cuma fotocopy dari bank aja?gimana cara terbaik buat ngecheck sertifikatnya?terus cara terbaik buat pembayarannya gimana?karena saya harus nglunasi dulu sisa kredit rumah tersebut di bank BTN?apakah perlu perjanjian ikatan jual beli dibawah tangan selama proses tersebut?kalo iya, formatnya seperti apa?terima kasih banyak atas bantuan dan infonya Reply | Quote 0   0

imam suhardi   |114.58.93.xxx |2009-04-24 09:01:33 1. Sebelumnya salam kenal dari saya Bu… Saya bermaksud membeli sebuah rumah second. Sertifikat rumah tersebut saat ini masih dijaminkan di Bank Niaga. Rencananya, saya dan Penjual akan bersama-sama datang ke Bank Niaga untuk menebus sertifikat tersebut menggunakan uang DP dari saya. 1. Menurut Ibu, dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga? 2. Apakah mungkin seluruh proses jual-beli dapat dilaksanakan dalam 1 hari, mulai dari penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga hingga pengurusan Jual Beli di Notaris? 3. Kapan sebuah proses Jual Beli dikatakan benar-benar selesai? 4. Mengingat Penjual akan segera pindah ke luar kota (dan mungkin akan sulit untuk dihubungi), dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah proses jual-beli selesai? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-29 09:36:04 Pak Imam Suhardi, -Menurut hemat kami apabila memang Bpk sudah menebus sertifikat ke Bank Niaga (uang DP tapi belum melunasi) maka sertifikat tsb sebaiknya dititipkan di PPAT dimana nantinya akan dibuatkan AJBnya sedangkan tanda terima uang tentu saja harus Bpk simpan. Apabila sdh Bpk lunasi maka langsung dibuatkan AJBnya. -Sebelum dilakukan AJB maka harus dilakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan setempat terlebih dahulu. Hal ini akan memakan waktu 1 hari. Baru keesokan harinya dapat dibuatkan AJB dengan catatan pembayaran pajak2nya sudah dibayarkan terlebih. Kiranya hanya proses tanda tangan AJB yang dpt dilakukan satu hari. -Suatu proses jual beli dpt dikatakan benar2 selesai apabila sudah dibalik namakan ke atas nama pembeli. Sebelum penjual berangkat keluar kota sebaiknya AJB tsb dapat ditanda tangani terlebih dahulu dengan catatan tentunya masalah keuangan antara para pihak sudah selesai. Demikian Pak Imam sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

suli  - Ms   |202.169.55.xxx |2009-04-24 10:31:37 Terima kasih Moderator, saya jadi semakin tahu rumitnya pertanahan, oh ya tanah itu dari cicilan pemda namun pejabat yg mengurus dulu sudah meninggal semua. ada beberapa pertanyaan menyambung hal tersebut yaitu ; - jika mereka tetap proses ke BPN, apakah yg dapat saya lakukan agar BPN tahu bahwa saya pemilik sah dan tidak melanjutkan prosesnya. - Bisakah pengukuran dan penerbitan sertifikat tanpa melalui lurah. - Apakah ada celah pidana untuk mereka. - Kasus yg seperti ini apakah tanah bisa jadi milik negara. Demikian, mohon dapat masukan untuk pertimbangan saya. terima kasih Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-29 08:50:49 Ms Suli, -Anda dapat mengajukan surat keberatan ke Kantor Pertanahan setempat dengan menyertai bukti2 kepemilikan yang anda miliki asalkan sertifikat tersebut memang belum diterbitkan oleh BPN. Biasanya mereka akan mem-pending prosesnya sampai ada kejelasan lebih lanjut. -Kelurahan biasanya dilibatkan dalam proses pembuatan sertifikat karena data-data awal dan sejarah tanah memang seharusnya berada di Kantor Kelurahan setempat. Begitu pula kelengkapan yang dipersyaratkan untuk pengurusan sertifikat lebih lanjut harus dikeluarkan oleh Kantor Kelurahan spt pernyataan kepemilikan tanah, tidak sengketa dll. -Celah pidana dimungkinkan apabila ada bukti-bukti yang cukup bagi pemilik sah tanah tsb dan dapat dibuktikan adanya pemalsuan atau tindak pidana lainnya. Demikian Ms Suli sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

difa   |118.136.26.xxx |2009-04-24 17:18:28 Salam moderator.. Ada yang ingin saya tanyakan (lagi..).. Melanjutkan pertanyaan saya sebelumnya tentang tanah hibah yang ingin dipecah menjadi 3 bagian, saya sempat berkonsultasi dg 2 notaris yang berbeda..namun belum menemukan kejelasan, karena dua2nya berbeda pendapat..terutama masalah pajak yang harus dibayarkan. Ada yang mengatakan bahwa masing2 kami harus membayar 2 pajak sekaligus, yaitu pajak waris dan pajak hibah.Pajak waris yg dari 5% x (NJOP - 300juta) dan pajak hibah sebesar 5% x (NJOP - 60juta) x 50%. Notaris lain hanya menyatakan tentang pajak hibah saja yang harus dibayar..Menurut bapak mana yg benar pak? Dan apakah mengurus pemecahan tanah membutuhkan waktu hingga 6 bulan? Terimakasih banyak2 untuk pencerahannya... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-29 08:18:32 Mbak Difa, -Kiranya perlu dipahami bahwa hibah dilakukan pada saat si pemberi hibah masih hidup. Sedangkan hal yang menyangkut pajak waris tentunya apabila sipemilik sertifikat telah meninggal dunia dan sertifikat tsb akan dibalik namakan ke atas nama para ahli waris. -Jadi apabila hibah2 tsb telah dilaksanakan dan dibalik nama ke atas nama masing-masing penerima hibah seyogyanya hanya BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) hibah saja yang harus dibayarkan. -Namun apabila hibah tsb dibuat pada saat orangtua masih hidup dan belum di balik nama, baru di proses setelah orangtua meninggal dunia, maka kedua pajak tsb harus dibayarkan yaitu pajak hibah dan pajak warisnya. -Mengenai pemecahan tanah mungkin2 saja bisa sampai 6 bulan tergantung berapa banyaknya transaksi yang ada pada Kantor Pertanahan setempat. Demikian Mbak Difa. Salam Reply | Quote 0   0

kiki   |202.59.169.xxx |2009-04-27 02:51:06 Apakah AJB dapat dibatalkan?tolong dijelaskan disertai dengan dasar hukunya terima kasih atas bantuannya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-29 07:12:14 Mbak Kiki, -pada dasarnya jual beli tersebut merupakan perjanjian kedua belah pihak yang masing-masing berjanji untuk menjual dan membeli. Mengenai pembatalannya karena jual beli tsb menyangkut tanah, maka menurut hemat kami sepanjang AJB tsb belum didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat (belum dibalik nama ke atas nama pembeli) masih bisa dibatalkan melalui akta pembatalan asalkan memang ditanda tangani oleh kedua belah pihak. Namun untuk keamanannya di kemudian hari sebaiknya dimintakan pembatalan melalui penetapan pengadilan. Demikian Mbak Kiki. Salam Reply | Quote 0   0

kiki   |202.59.169.xxx |2009-04-29 08:11:31 Terima Kasih banyak atas jawabannya, yang menjadi pertanyaan saya sekrang ini, apabila jual beli tersebut telah sah dan telah balik nama, apakah sertifikat yang sudah dibalik nama tersebut bisa dibatalkan atas dasar belum dibayar lunas tanah tersebut, dan atas dasar perjanjian hutang piutang tersebut maka pihak penjualnya ingin membatalkan sertifikat yang sudah dibalik nama, bagaimana dengan situasi seperti ini? Mohon maaf telah merepotkan, tolong bantuannya apabila ada dasar hukumnya di beritahukan. Terima kasih atas bantuannya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-29 08:39:23 Mbak Kiki, -Pada saat dibuatnya AJB dihadapan PPAT maka dianggap transaksi tekhnis menyangkut pembayaran telah dillakukan karenanya keduanya bersedia untuk menanda tangani akta tersebut. Biasanya apabila pembayaran belum lunas, untuk mengantisipasi adanya wanprestasi dikemudian hari maka dibuatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) secara notariil. -Dengan kasus yang ada sekarang ini, satu2nya jalan adalah mengadakan jual beli kembali antara pembeli dan penjual dan membuatkan akta jual beli baru lalu dibalik nama seperti proses sebelumnya. Menurut hemat kami agak sulit untuk mengajukan pembatalan karena jual beli secara hukum telah sah terjadi. Sekarang ini hanya diharapkan adanya niat baik dari yang berhutang atau mempermasalahkan hutang piutang tsb secara hukum tetapi tidak dapat dikaitkan dengan adanya jual beli tanah tsb. Demikian Mbak Kiki. Salam Reply | Quote 0   0

dimas  - mohonpenjelasan   |125.164.123.xxx |2009-04-29 12:16:42 saya mau menjual tanah senilai 860jt, tetapi belum memiliki sertifikat; bagaimana cara mengurus akte jual beli dan sertifikatnya?mohon penjelasannya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-30 14:36:53 Pak Dimas, Pembuatan akta jual beli untuk tanah yang belum bersertifikat hampir sama dengan jual beli tanah yg telah bersertifikat. Bedanya adalah untuk jual beli tanah yang belum bersertifikat maka diperlukan pengecekan status tanah tsb di Kantor Kelurahan setempat. Dokumen2 yang akan diurus di Kelurahan nantinya adalah antara lain Surat Pernyataan kepemilikan tanah, pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa, pernyataan kepemilikan tidak lebih dari 5 bidang tanah dll yang formulirnya dapat dimintakan pada Kantor Pertanahan setempat atau di Kantor Kelurahan tsb. Selanjutnya anda harus membyr pajak2 antara lain pajak penjual dan pembeli, pbb sampai tahun terakhir, setelah semua lengkap maka dibuatlah akta jual beli. Setelah dibuat akta jual beli maka dapat langsung dilanjutkan dengan pembuatan sertifikatnya. Sebaiknya anda menghubungi kantor PPAT setempat, karena segala sesuatunya nanti merekalah yang akan mengerjakannya. Demikian Pak Dimas sekilas dari kami Salam Reply | Quote 0   0

dimas   |125.164.121.xxx |2009-05-07 07:30:07 terima kasih atas sekilas penjelasannya; saya masih awam dalam pengurusan tanah,besar biaya pajak serta biaya pembuatan sertifikat berapa ya? tolong disertai contoh penghitungannya.truz dokumen apa saja yang harus saya bawa?mengingat hanya ada surat petok d saja.trima kasih banyak,.. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-07 13:52:02 Mas Dimas, -mengenai perhitungan pajaknya anda dapat membaca artikel pada website kami ini dengan judul "Cara perhitungan pajak untuk AJB'. Sedangkan dokumen yang perlu anda bawa adalah antara lain KTP dan KK, bukti2 pembelian, bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir dan bukti2 pendukung lainnya jika ada. Demikian Mas Dimas. Salam Reply | Quote 1   0

Haseng   |118.136.245.xxx |2009-04-30 11:14:24 Kepada Yth Bersama ini kami sampaikan bahwa banyak ketidak tahuan kami terhadap hukum jual beli yang berlaku dalam sistem jual beli rumah sekarang ini, secara kebetulan kami sedikit ada kejanggalan dalam hal transaksi pembayaran seperti ; pihak pembeli membayar dp ( down Paymen ) sebesar 25 %, akan tetapi mengharapkan adanya pengurusan surat AJB di balik nama ( atas nama pihak pembeli ) setelah AJB tersebut sudah di balik nama baru pembayaran ke 2 ( pelunasan ) di lakukan pantaskah dilakukan hal tersebut mohon bantuan Bapak/Ibu .... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-04-30 14:19:35 Pak Haseng, Dalam praktek biasanya akta jual beli tsb dibuat apabila pembayaran antara penjual dan pembeli sudah sama2 ok dimana tekhnisnya bisa pada saat hari yang sama pada saat dilakukan penanda tanganan akta atau sebelumnya, namun dokumentasi dan segala sesuatunya sudah dipersiapkan oleh PPAT ybs yaitu dalam hal persiapan pembuatan akta jual beli. Untuk pembayaran dengan cara bertahap biasanya dilakukan pembuatan akta PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dimana di dalam perjanjian pengikatan ini dapat diperjanjikan mengenai cara pembayaran tsb, dan biasanya sebelum pembayaran lunas dilakukan oleh pembeli, sertifikat dapat dititipkan pada kantor PPAT yang nantinya akan membuat akta jual belinya. Di dalam PPJB tsb nantinya akan dimuat mengenai kuasa yaitu kuasa kepada pembeli apabila pembayaran tsb lunas maka pembeli tanpa keterlibatan penjual dapat membuat akta jual belinya dihadapan PPAT dan melakukan proses balik namanya. Dalam hal yang Bapak hadapi sekarang ini, apabila ajb sudah dibuat dan sudah balik nama sementara nantinya si pembeli wanprestasi maka akan sulit bagi Bapak untuk menyelesaikan masalah yang timbul karena secara hukum jual beli tsb telah terjadi dengan adanya balik nama. Demikian Pak Haseng, mudah2an cukup jelas dan dapat dipahami. Salam Reply | Quote 0   0

Haseng   |118.136.245.xxx |2009-05-01 01:55:57 Yth. Bapak/Ibu Pertama-tama saya ucapakan terimakasih atas saran dan nasehat Bapak/Ibu. untuk mendapatkan contoh Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli kami dapat peroleh dimana ya...... Apa ada di jual di Toko Buku ? Mohon bantuannya lagi Ya Pa/ Bu. Atas nasehat dan saran dari bapak /ibu kami ucapkan banyak terima kasih From Haseng Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-01 04:34:21 Pak Haseng, Contoh Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat Bpk lihat pada website kami ini pada halaman muka pada tabulasi atas kanan contoh akta notaris di bawah mata kuliah hukum. Namun demikian kalau Bpk akan membuat PPJB tsb tentunya Notaris ybs sudah memiliki draf PPJB tsb. Perlu kiranya kami tambahkan bahwa PPJB tsb harus dibuat secara Notaril agar supaya Bpk bisa membuatkan AJB pada waktunya. Demikian Pak Haseng. Salam Reply | Quote 0   0

mahmud  - tahapan mau beli tanah   |80.184.57.xxx |2009-05-03 21:18:45 kepada yth ;saya awam sekali tentang jual beli tanah.pertama,klo mau beli tanah,tahapan apa saja yg harus sy kerjakan sampai katakanlah tanah jadi saya beli dan sertifikat atas nama saya.kedua berapa kira2 biaya balik nama tanah harga 135jt/300m2,tanah sawah,pojokan jalan.mohon penjelasannya..makasih Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-04 07:07:41 Pak Mahmud, -untuk rencana Bapak membeli tanah antara lain yang harus diketahui adalah mengenai status tanah tsb, apakah sudah bersertitikat atau belum, kalau sudah bersertifikat maka nantinya sebelum pembuatan akta jual beli sertifikat tsb akan dicek terlebih dahulu keasliannya pada Kantor Pertanahan setempat. Kalau masih belum bersertifikat maka harus dilakukan pengecekan kepemilikan terakhir pada Kantor Kelurahan setempat. Dokumen yang harus dipersiapkan antara lain KTP dan KK para pihak, bukti pembayaran PBB 5thn terakhir, pembayaran pajak penjual dan pajak pembeli. Mengenai pajaknya Bapak dapat membaca artikel kami tentang "Cara perhitungan pajak AJB". Mengenai biaya PPAT yang biasanya adalah 1% dari nilai transaksi namun setiap PPAT biasanya mempunyai pedoman biaya minimal yang relatif berbeda2. Di luar itu ada biaya balik nama dan biaya pengukuran pada Kantor Pertanahan setempat. Demikian Pak Mahmud sekilas dari Kami. Salam Reply | Quote 0   0

george  - peningkatan status dari HGB ke SHM.   |203.169.59.xxx |2009-05-04 03:19:56 Dear Administrator, Mohon pencerahannya untuk masalah sbb: Istri saya bermaksud meningkatkan status Sertifikat dr HGB ke SHM. Mohon pencerahan cara perhitungan untuk menentukan biaya peningkatan status dari HGB ke SHM yang harus dibayarkan ke BPN. Sebagai info Rumah tsb luas bangunan 104m2 dan luas tanahnya 126m2. Thank you in advance. Best regards. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-04 08:28:38 Pak George, -Perhitungan biaya untuk peningkatan hak status tanah dari HGB ke HM adalah hampir sama dengan perhitungan untuk BPHTB (bea perolehan hak atas tanah) tetapi yang dijadikan dasar perhitungan dalam NJOP adalah nilai/luas bumi atau tanahnya saja. Jadi dapat dilihat pada PBB yang terakhir harga per m2 dikalikan dengan luas tanah/bumi (126 m2) lalu dikurangi dengan Nilai objek tidak kena pajak (60jt unt DKI) dikalikan dengan 2% plus biaya administrasi atau : (126m2 x nilai per m2) - 60jt = y biaya yang harus dibayarkan = 2% x y Demikian Pak George mudah2an cukup jelas. Salam Reply | Quote 0   0

harry   |125.163.58.xxx |2009-05-05 00:55:50 Yth. saya nanya saya membeli tanah 140 m2 tanah tersebut statusnya masih AJB pembuatan Desember 2008 kemudian saya ingin membuat AJB atas nama saya sendiri, apakah bisa pembuatan AJB penjual ke AJB atas nama saya. Kira-kira berapa lama pembuatannya? terimakasih Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.139.xxx |2009-05-06 09:55:28 Sdr.Harry, -Pembuatan akta jual beli antara penjual dengan anda bisa saja dibuat, namun apabila nanti dibuat akta jual belinya sebaiknya langsung di balik namakan ke atas nama anda, artinya langsung diproses sertifikatnya sehingga nantinya anda akan memiliki bukti sertifikat atas nama anda sendiri. Secara prinsip menurut peraturan yang ada pembuatan akta jual beli harus dilanjutkan dengan pendaftaran tanah ybs apabila tanah tsb belum bersertifikat dan dibalik nama ke atas nama pembeli yang terakhir. -Untuk pembuatan akta jual beli berikut balik nama apabila tanah tsb sudah bersertifikat akan memakan waktu kurang lebih 1 bulan, sedangkan apabila tanah tsb belum bersertifikat maka untuk proses pembuatan akta jual belinya akan memakan waktu kurang lebih 1-2 minggu sedangkan sertifikatnya kurang lebih antara 6-12 bulan. Demikian mudah2n cukup jelas. Salam Reply | Quote 0   0

budi     |125.163.206.xxx |2009-05-07 09:11:54 pak..bagaimana klo mo balik nama tapi si penjual tdk diketahui keberadaanya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-07 13:56:58 Mas Budi, -sepanjang anda telah memiliki akta jual belinya, maka balik nama tersebut dapat dilakukan langsung ke atas nama pembeli tentunya setelah memenuhi kewajiban pembayaran pajak-pajaknya. Tetapi kalau anda belum memiliki akta jual belinya, ini sangat sulit. Satu2nya jalan adalah anda harus memintakan penetapan pengadilan bahwa benar anda adalah pembeli dan pemiliki yang sah dari tanah ybs dan selanjutnya baru dibuatkan akta jual belinya berdasarkan penetapan pengadilan tsb. Demikian Mas Budi sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

ria  - ms   |203.161.24.xxx |2009-05-08 02:33:42 pak, saya mau tanya. 2 tahun lalu orang tua saya membeli rumah dengan harga di bawah NJOP. Karena satu dan lain hal, kami blm sempat mengurus AJB maupun balik nama. Ternyata sekarang nilai NJOP rumah tersebut sudah jauh sekali diatas harga beli. Jika sekarang kami ingin mengurus surat-surat rumah, maka pajak yang harus kami bayar untuk pajak penjual dan pajak pembeli dihitung berdasarkan apa?harga beli asli atau NJOP sekarang?mengingat perbedaannya hampir 300% terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-08 07:10:39 Ms.Ria, -Berhubung akta jual beli dari rumah anda baru akan dibuat sekarang ini, maka tentu saja perhitungan pajaknya harus berdasarkan NJOP yang ada sekarang. Karena jual beli di bawah tangan yang sebelumnya telah dilakukan secara formalnya dianggap belum dilakukan. Demikian Ms.Ria Salam Reply | Quote 0   0

Onny  - Biaya balik nama BTN   |203.130.236.xxx |2009-05-08 06:11:29 Selamat siang Yang ingin saya tanyakan sbb: Berapa kira2 biaya balik nama untuk perumahan type 36/70 (BTN) ? Dan apa saja syarat yang harus saya penuhi ? Demikian pertanyaan saya ,smoga dapat mendapat penjelasan. Terima kasih Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-08 07:18:22 Sdr. Onny, Syarat2 yang harus dipenuhi untuk balik nama sertifikat adalah antara lain Akta Jual Beli, fotocopi KTP suami isteri (apabila anda membeli dari perorangan yang telah menjadi pemilik sebelumnya) penjual dan pembeli, KK, bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir, sertifikat asli. -untuk biaya standar yang ada pada kantor pertanahan adalah sekitar 250 - 300 ribu, belum termasuk biaya pengukuran, pengecekan sertifikat serta biaya adm lainnya yang tentunya akan dikenakan oleh PPAT yang nantinya akan membuat AJB tersebut atau biaya administrasi lainnya apabila AJB nya sudah ada. Biasanya prakiraan minimum adalah sekitar 1,5 - 2 juta (termasuk AJB dan balik nama) karena setiap kantor PPAT memiliki biaya operasional yang berbeda2. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

zuhal  - Beli Tanah     |118.137.70.xxx |2009-05-08 07:10:51 Untuk beli tanah atas nama perusahaan syaratnya apa saja .... terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-08 07:25:32 Sdr. Zuhal, Perlu kami informasikan sebagai informasi tambahan bhw badan hukum (perusahaan) tidak boleh menjadi subjek hukum atas tanah milik. Jadi kalau perusahaan anda akan membeli sebidang tanah tentunya status tanah tsb setidaknya adalah HGB. -Mengenai syarat-syaratnya antara lain anggaran dasar (akta pendirian) dan SK pengesahan dari PT ybs berikut akta-akta perubahannya sampai dengan akta terakhir plus SK pelaporan/persetujuan dari Dep.Huk dan HAM RI, data2 identitas para pemegang saham dan pengurus, RUPS (Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa) apabila memang anggaran dasar PT tsb menghendaki demikian, domisili, NPWP, SIUP dan TDP. Pokoknya semua dokumen2 yang terkait dengan perusahaan tsb. Demikian kira2 Sdr. Zuhal. Salam Reply | Quote 0   0

zuhal  - Konfirm   |118.137.70.xxx |2009-05-08 07:53:45 berarti dengan kata lain kepemilikan tanah atas nama perusahaan tetapi subyek pribadi bagaimana???? apakah cukup dengan syara yarat itu???? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-09 15:19:35 Sdr. Zuhal, -Syarat-syarat yang telah kami informasikan sebelumnya adalah untuk kepemilikan atas nama perusahaan sebagaimana yang Sdr.Zuhal tanyakan kepada kami. Dalam akta jual belinya nanti tentu saja harus ada orang yang menghadap di dalam komparisi akta jual belinya yaitu Direktur atau Direktur Utama, di dalam komparisi akan disebutkan identitas lengkap orang ybs tetapi ia akan bertindak dalam kedudukannya selaku Direktur/Direktur Utama dan bukan sebagai pribadi. Sehingga di dalam balik nama di sertifikatnya nanti akan tercantum nama perusahaan. -Demikian Sdr. Zuhal, tentunya untuk syarat-syarat tsb juga harus dilengkapi dengan pembayaran Pajak Penjual dan Pembeli serta bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir, biaya AJB dan balik nama serta biaya PPAT. Sebaiknya anda menghubungi Kantor PPAT setempat sehingga anda dapat mengetahui detail dari biaya2 yang ada. Salam Reply | Quote 1   0

wiwi  - syarat balik nama   |114.199.86.xxx |2009-05-09 09:42:51 Kurang lebih 10 thn yg lalu, ibu sya membeli tanah dari kakak iparnya ( pa'de ), untuk bukti transaksi itu hanya ada selembar kwitansi yang berisi jumlah harga tanah dan luas tanah dan ditanda tangani diatas materai oleh pa'de sy. Tapi sampai sekarang surat tanah tsb masih dipegang oleh pa'de sy & masih atas nama pa'de sy, yg sy bingungin surat tanah masih atas nama pa'de tapi kenapa di PBB sudah tercantum nama ibu sy ( sy & ibu sy masih awam soal masalah ini ) Dan sekarang sy ingin mengurus surat tanah ini, agar surat tanah ini bisa menjadi hak ibu sy sepenuhnya dan legal Dari permasalahn diatas sy ingin tahu penjelasan dari bpk & apa yg harus sya lakukan untuk mengurusnya serta syarat2 apa yg harus sy siapkan???? Trim's sebelumnya Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.134.xxx |2009-05-09 15:08:32 Mbak Wiwi, -masalah PBB yang sekarang sudah atas nama Ibu anda bisa-bisa saja, karena PBB tsb bukan merupakan bukti kepemilikan atas tanah tapi hanya merupakan kewajiban untuk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. -untuk mengurus kepemilikan tanah Ibu anda sekarang ini karena dahulunya jual beli hanya berupa kwitansi maka harus dibuatkan akta jual belinya. Pak De (beserta isteri) maupun Ibu anda harus menanda tangani akta jual beli (AJ tsb dan seakan-akan transaksi baru. Syarat-syaratnya untuk membuat AJB tsb antara lain KTP para pihak termasuk KTP isteri dari Pak De anda, beserta KK, sertifikat asli, bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir, membayar Pajak Penjual dan Pembeli (BPHT. Sebaiknya anda menghubungi PPAT setempat untuk memperoleh detail biaya dllnya. Demikian Mbak Wiwi, mudah2an jelas. Salam Reply | Quote 0   0

Ginarto  - Pegawai     |202.162.216.xxx |2009-05-11 06:32:16 Pak mau tanya. NJOP itu siapa yang menentukan/membuat? Apa bisa diubah? Mengingat NJOP tanah saya terletak di dalam jauh dari jalan Raya Rp 464.000,- dibanding dengan NJOP di pinggir jalan Raya Rp 285.000,- lebih mahal? Biasa dikaji ulang dan diubah supaya adil? Demikian pak. Terima kasih atas bantuannya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-11 07:53:14 Pak Ginarto, -Yang menentukan nilai dari NJOP adalah kantor Pajak, dalam hal ini adalah Kantor Pajak Bumi dan Bangunan (PB. Oleh karena itu apabila ada keberatan mengenai nilai jual objek pajak (NJOP) bidang tanah tertentu maka Pak Ginarto dapat mengajukan keberatan pada Kantor Pajak setempat dimana tanah tsb berada atau Kantor PBB yang mengeluarkan PBB tanah ybs. Demikian Pak. Salam Reply | Quote 0   0

yoyo   |125.161.144.xxx |2009-05-11 06:46:55 Dear Admin Mohon penjelasan, saya akan membeli tanah yang menurut penjualnya masih berstatus AJB. Yang ingin saya tanyakan : 1. Dokumen apakah yang harus dipenuhi oleh penjual dalam kaitannya saya akan menyelesaikan proses jual beli sampai SHM atas nama saya ? 2. Berapa perkiraan biaya yang diperlukan untuk proses itu ? Terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-11 07:50:27 Mas Yoyo, -Dokumen2 yang harus dilengkapi oleh penjual antara lain bukti2 kepemilikan berupa girik/petok/letter C, bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir, surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa, pernyataan kepemilikan tanah, keterangan tidak memiliki lebih dari 5 bidang tanah, KTP suami isteri berikut KK dan bukti pembelian terakhir (AJ. -Untuk proses jual belinya nanti antara anda dengan penjual antara lain disyaratkan adanya pembayaran pajak penjual dan pembeli (mengenai perhitungannya anda dapat membaca di website kami ini dengan judul perhitungan pajak untuk AJ, biaya PPAT (biasanya 1% dari transaksi, namun setiap PPAT memiliki minimum standar sendiri2),biaya balik nama, biaya proses pengurusan status menjadi HM yang biayanya variatif tergantung luas tanahnya. Sebaiknya anda menghubungi kantor PPAT setempat. Demikian Mas Yoyo, sekilas dari kami Salam Reply | Quote 0   0

Ginarto  - Pegawai     |202.162.216.xxx |2009-05-12 07:55:23 Sebelumnya saya ucapin terima kasih atas jawaban Bapak. Selanjutnya saya masih ada pertanyaan lagi pak : 1. Apa syarat2 yang bisa diajukan untuk mengajukan permohonan keberatan mengenai NJOP? 2. Benarkah ada Koperasi yang ditugaskan BPN untuk percepatan pembuatan sertifikat tanah yang biayanya lebih ringan dibanding lewat jalur normal? Kalau ada Koperasi apa? dimana alamatnya untuk wilayah Depok? Rencana saya mau mengurus permbuatan Akta Jual Beli di wilayah Depok, setelah saya tanya dengan ke petugas Kelurahan dikenakan biaya dengan rincian sbb : 1. Pajak Pembelian 5% x (NJOPxLuas tanah - Rp 20.000.000,-) 2. Pajak Penjualan 5% x NJOP. 3. Biaya Administrasi Kelurahan antara 8% s/d 10% x (NJOPxLuas tanah) Benarkah demikian? Benarkah biaya administrasi Kelurahan sebesar itu? adakah landasan hukumnya? Seharusnya biaya administrasi Kelurahan dihitung berdasarkan apa untuk pembuatan AJB? Sehingga dengan luas tanah saya 144 m2, NJOP Rp 464.000,- Biayanya mencapai Rp 11 juta lebih dan itu hanya biaya sampai dengan pembuatan AJB belum sertifikat. Sedang waktu saya tanya ke salah satu Notaris dengan Rp 11 juta itu, ia bisa menguruskan sampai setifikat hak milik (SHM) dengan syarat berkas lengkap. Biaya bersih untuk Notaris sendiri 5 juta (untuk luas tanah < 500 m2) + biaya pengecekan/ pengukuran oleh BPN Rp 500 ribu + Pajak Penjual + Pajak Pembeli. Mohon tanggapan dan jawabannya dari Bapak. Demikian pak, atas segala perhatian dan bantuannya diucapkan terima kasih banyak. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-12 15:40:18 Pak Ginarto, -Syarat2 untuk mengajukan keberatan atas pengenaan NJOP antara lain Sertifikat tanah ybs, KTP pemilik, bukti pelunasan PBB sampai dengan tahun terakhir. Dan anda juga dapat melampirkan fotocopi tanah yg berada disekitar lokasi tanah anda tsb sebagai bukti bahwa pengenaan NJOP tsb memang tidak sesuai dengan lokasi ybs. -Mengenai Koperasi yang ada di BPN kami akan carikan informasinya lebih lanjut. -Dalam prakteknya kalau kita membuat AJB di Kecamatan memang biayanya lebih tinggi bila dibandingkan dengan biaya yang dikenakan oleh Notaris/PPAT. Kamipun kurang mengerti penyebabnya, mungkin karena sudah terbiasa dari dahulunya seperti itu Pak. Sedangkan pedoman biaya yang biasa dikenakan oleh PPAT (bukan Camat) untuk AJB adalah 1% dari transaksi/NJOP di luar Pajak2 yang harus dibayarkan (tapi setiap PPAT memiliki biaya minimum apabila NJOP tanah ybs sangat kecil). Khusus untuk pengurusan sertifikat standarnya berkisar antara 8 - 10 juta (variatif) setelah adanya jual beli dan pembayaran pajak2nya (sudah termasuk biaya administrasi PPAT , pengukuran, dan balik nama di BPN). Demikian Pak Ginarto, mudah2an Bpk mendapatkan solusi yang terbaik. Salam Reply | Quote 0   0

sarip  - -     |119.82.226.xxx |2009-05-12 08:35:27 ass. pa saya mau nanya akte jual beli di tanda tangani selain ppat sah apa tidak(misalnya akte jual beli d ttd oleh lurah or camat) terimakasih atas perhatiaanya dan dtunggu jawabanya wslm, sarip Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-12 15:19:02 Pak Sarip, -Untuk jual beli tanah, aktanya harus dibuat dihadapan PPAT. Dalam hal ini PPAT itu bisa Notaris/PPAT atau Camat. Setahu kami untuk DKI Jakarta jual beli tanah tsb harus dihadapan PPAT (tidak boleh Camat), sedangkan di daerah tertentu Camat masih diperbolehkan merangkap sebagai PPAT. Demikian Pak, mudah2an jelas. Salam Reply | Quote 0   0

Sherly  - Pengurusan AJB-Setifkat   |203.7.175.xxx |2009-05-15 00:12:14 Pak, Ada beberapa hal yg ini saya tanyakan mengenai pengurusan AJB-Sertifikat karena ini pertama kalinya saya membeli tanah. Saya membeli sebidang tanah dgn luas 400m2, dimana tanah tersebut dari tanah induk yang ga tau berapa luasnya dan diambil 400m2 untuk dijual ke saya. Saya dapat info tanah itu dari teman saya. Tanah induk-nya sendiri belum ada sertifikat sama sekali, PBB juga otomatis ga ada. Dari jual beli tanah itu saya cuma dapat Surat jual beli antara pembeli dan penjual yg ditanda tangani diatas meterai dan juga ditanda tangani saksi2-nya, riwayat tanah, kuitansi pembayaran, dan surat berita ukur tanah dr kelurahan setempat untuk tanah induknya. yang ingin saya tanyakan : 1. Kemana saya harus pergi pertama kali untuk mengurus AJB..soalnya bingung ada yg blg ke notaris ada yg bilang ke ktr kelurahan dulu. 1. Surat-surat apa yg harus saya lengkapi untuk pembuatan AJB - Sertifikat? 2. Apakah saya harus pergi ke kelurahan setempat dulu untuk melengkapi dokumen2? Kalo iya...dokumen apa yg saya harus urus ke Kantor kelurahan...apakah saya harus buat lagi surat berita ukur tanah di kelurahan untuk dipisahkan dr tanah induk (Krn tanah induk sudah ada Surat berita Ukur tanah) 3. Saya sudah pernah coba ke kantor kelurahan setempat dan menanyakan hal ini. Tapi P'Lurahnya bilang, dia harus check lagi riwayat tanah tersebut dan belum bisa pastikan kapan dia bisa bikin surat2 dan dokumen2 yg lainnya. Pdahal saya sudah menyertakan Surat berita Ukur tanah untuk tanah Induk yg sudah disahkan oleh kantor Lurah setempat yg ternyata ditanda tangani oleh Lurah sebelumnya yg sudah diganti. Apakah Surat berita ukur tanah induk belum cukup untuk mengurus surat2 yg lainnya di kelurahan? Pdahal sebidang tanah itu termasuk dalam tanah induk yg sudah diukur dan ditanda tangani oleh lurah seblumnya.Saya berniat untuk mengurus semuanya sampai sertifikat tapi masih di Kelurahan udah serpti ini jadinya bingung cari cara lain gimana.Apa tanah tsb itu susah atau ga bisa dibikin AJB dan sertifikat. FYI..saya sudah terlanjur smentara bikin rumah ditanah ini, krn gak nyangka akan seprti ini, saya pikir sambil rumahnya dibangun surat-suratnya juga diurus. 4. Untuk PBB, teman saya kasih saran untuk PBB itu ambil form PBB baru di Ktr pajak diisi dan ditanda tangani Lurah setempat krn untuk tanah itu induknya sendiri ga ada PBB juga. Apakah itu sudah benar? Mohon pencerahannya krn saya bingung mengurus tanah tersebut... Terima Kasih, Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-23 06:59:54 Ibu Sherly, -Sebagai informasi untuk anda, untuk jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. PPAT tsb bisa Notaris/PPATatau Camat (untuk daerah DKI Camat sudah tidak diperbolehkan untuk menjadi PPAT). Jadi sangat riskan sekali kalau anda bertransaksi tanah hanya dengan bukti pembayaran kwitansi (disebut dibawah tangan). -Oleh karenanya sebaiknya anda ke kantor Camat setempat selaku PPAT atau Notaris/PPAT setempat untuk membuat AJB. Untuk pembuatan AJBnya nanti si penjual harus hadir dan menanda tangani AJBnya.Jadi seakan-akan harus ada jual beli ulang. Syarat2 yang diperlukan untuk itu antara lain bukti kepemilikan dari tanah tsb (bukti2 yang ada sebelumnya dari penjual, dari mana mereka memperoleh tanah tsb), keterangan/pernyataan dari si empunya tanah bhw tanah tsb memang miliknya, keterangan tanah tidak dalam sengketa, pernyataan tidak memiliki lebih dari 5 bidang tanah (bagi si penjual), semua blanko ini dpt diperoleh di Kantor Kelurahan. Mengenai riwayat tanah apabila sudah ada riwayat tanah induknya kami kira dapat dijadikan pedoman untuk pemecahan selanjutnya karena yang anda beli adalah sebagian dari tanah induk tsb. Syarat lainnya adalah membayar Pajak Penjual dan Pajak Pembeli. -Mengenai PBB nya dapat dimohonkan pembuatannya pada Kantor PBB setempat. Namun kemungkinannya anda harus membayar PBB tahun2 sebelumnya, hal ini tergantung kebijakan Kantor PBB ybs. Kami sarankan andan menyerahkan hal ini pada Kantor Notaris/PPAT setempat karena mereka sudah terbiasa untuk mengurus jual beli tanah spt ini juga anda dapat mintakan sekaligus pengurusan PBBnya. Namun tentunya memang akan makan waktu dan prosedur yang akan dijalankan cukup rumit. Demikian Ibu Sherly sekilas dari kami. Mohon maaf apabila kami terlambat menjawab pertanyaan anda. Salam Reply | Quote 0   0

Noviana  - Balik Nama Sertifkat Rumah   |203.7.175.xxx |2009-05-15 00:44:14 Pak, Saya ada pertanyaan lagi tapi ini mengenai Sertifkat Balik Nama Rumah krn kebetulan secara bersamaan saya jga semntara ngurus. Keluarga saya mempunyai rumah dan dijual setelah ortu berpisah atas persetujuan bersama (Ahli waris rumah tersbut)..rumah itu dijual ke tante saya...dan sekaligus tante saya memberikan rumah istilahnya tukar tambah. Sekrang saya bermaksud untuk membuat sertifkat balik nama untuk rumah yg saya yg skrang. Tante saya blg kalau untuk balik nama rumah seklian diurus juga rumah yg kami jual ke dia ....dan biayanya saya yg tanggung untuk balik nama 2 rmh tersebut. Saya ok untuk membayar biaya balik nama utk 2 rumah tersbut...Ternyata setelah kami ke notaris, selain itu kami juga harus membayar pajak apa gitu ga terlalu nggerti sebgai pembeli dan selaku penjual...dan dihitung utk ke-2 rumah tersebut 15 jutaan hmpir 16 jta...diluar Biaya balik nama yg skitar 6jt utk 2 rumah..belum lagi ternyata harus bikin AJB seklian...dan ditotal semua 26 jtaan..skrang tante saya blg semua biaya saya yg tanggung krn dia gak mau keluar uang sepeserpun. FYI sementara ngurus balik nama itu saya juga sudah ngurus IMB dan saya sudah byr sekitar 3.5 jta utk biayanya dgn janji bhwa sertifkat balik nama akan diserahkan saat sudah selsai. Saya bingung...kalo cuma untuk membayar biaya balik nama saya OK...dan skrang saya pending untuk balik nama ini di notaris krn saya ga punya uang sebesar itu utk byr semuanya. Skrang IMB ga' akan dikasih sama org tata kota kalo sertifikat-nya blum dikasih..krn katanya IMB-itu sudah dibuat atas nama saya dan saya sudah bayar 3.5jt. Yg ingin saya tanyakan...apa yg harus saya lakukan? Saya bingung dgn masalah2 sperti ini dan berhubung saya minim pengetahuan msalah2 ini...kayknya saya sperti dibodohi banyak orang.Semua yg saya urus ga ada yg berhasil...sampe selesai. IMB yg udah dibayar pun ga bisa diambil. 1. Menurut Bapak...apakah tindakan yg saya ambil untuk membayar 2 rumah utk biaya balik nama itu sudah benar? (Krn sudah ada perjanjian dgn tante saya, saya yg bayr berarti hrs byr kan?) Yg sbenarnya kami cuma butuh tanda tangan mereka suami istri tapi hrs ada imbalan APakah sebnarnya harus bayar masing? Plz advise sebnarnya hak dan kewajiban sebgai pembeli dan penjual seprti kasus saya itu seprti apa? 2. Untuk IMB...apa mmg ga bisa pakai atas nama saya kalao sertifkat-nya masih atas nama tante saya walaupun saya yg bayar IMB tersbut. Krn IMB-nya ga pernah dibuat tante saya...apakah saya tidak berhak untuk pakai nama saya walapun itu saya yg bayar? atau harus pakai nama tante saya sesuai sertifikat (Berhubung saya msh hold untuk balik nama)..Pengaruh ya nama di IMB itu? Apakah saya sudah tidak bisa cancel utk pembuatan itu IMB berhubung kemnugkinan besar saya tidak akan buat balik nama kalo kasusnya masih seprti itu. Terserah Bapak kalo pertanyaan saya ini mau di publish, tapi saya mohon pencerahannya lagi... Terima Kasih, Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.146.xxx |2009-05-15 09:03:09 Mbak Noviana, Kalau boleh kami simpulkan dari cerita Mbak Novi diatas, maka informasi kami adalah sbb : -Untuk setiap penjualan/pembelian tanah maka harus dibuatkan akta jual belinya dihadapan PPAT. Di dalam jual beli tsb maka tersangkut kewajiban2 antara lain : biaya PPAT (standarnya 1% dari transaksi), biaya balik nama, pajak penjual dan pajak pembeli, pembayaran PBB sampai dengan tahun terakhir. Mengenai Pajak memang seharusnya menjadi beban masing-masing pihak, yaitu penjual dan pembeli. Namun dalam prakteknya apabila ada kesepakatan antara kedua belah pihak maka pajak2 tsb dapat saja hanya menjadi kewajiban salah satu pihak misalnya penjual saja atau pembeli saja, begitu pula biaya2 lain sepanjang pihak tsb setuju untuk membyr. Mengenai kasus Mbak Novi, maka apabila memang Mbak Novi awalnya telah setuju ya demikianlah berarti memang menjadi tanggungan Mbak Novi. Namun tidak ada salahnya mengingat biaya yang dikeluarkan cukup besar, kiranya hal ini dapat dibicarakan kembali dengan Tante anda. -berhubung ada 2 bidang tanah/rumah yang akan dibuat balik namanya yaitu rumah anda dan Tante ada, maka tentu saja harus dibuatkan 2 akta jual beli, dengan biaya2 yang dikalikan 2. Untuk perhitungan pajaknya anda dapat membaca artikel kami di website ini dengan judul "Cara perhitungan pajak AJB". -Untuk IMB biasanya harus sesuai dengan nama orang yang tertera dalam sertifikat tanah. Menurut kami tidak ada masalah kalau IMB tsb atas nama Tante anda sepanjang nantinya kalau sudah balik nama sertifikatnya atas nama anda sendiri. Tidak perlu balik nama IMB nantinya, karena IMB tsb hanya merupakan ijin untuk membangun rumah yang tertera dalam tanah disertifikat. Reply | Quote 0   0

kiky amalia     |125.167.43.xxx |2009-05-17 09:41:19 saya mau tanya,Bagaimana syarat dan prosedur jual-beli tanah yang belum bersertifikat ??? terima kasih... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-23 06:04:36 Mbak Kiky, -untuk persyaratan dan prosedur jual beli tanah yang belum bersertifikat adalah hampir sama dengan tanah yang sudah bersertifikat. Cuma pemeriksaan terhadap dokumen2 tanah terkait harus lebih jeli dan teliti bila dibandingkan dengan tanah yang sudah bersertifikat. -Pertama sekali yang perlu diperhatikan adalah asal bukti kepemilikan dari tanah tsb. Antara lain yaitu akta jual beli dengan pihak yang sebelumnya, pelunasan PBB 5 tahun terakhir, KTP dan KK dari Penjual baik suami/isteri, asli girik/petuk pajaknya/letter C, keterangan dari Kelurahan mengenai tanah tsb. Biasanya pada jual beli sebelumnya sudah dilengkapi dengan keterangan2 dari Kelurahan setempat antara lain keterangan tanah tidak dalam sengketa, pernyataan kepemilikan, tidak memiliki lebih dari 5 bidang tanah. Namun apabil hal ini belum ada maka pada transksaksi jual beli antara anda dengan penjual nantinya akan dilengkapi oleh keterangan2 tsb yang bisa diurus langsung oleh Kantor PPAT setempat. Syarat lainnya adalah pembayaran Pajak penjual dan pembeli (anda dapat melihat artikel kami mengenai hal ini dengan judul "perhitungan pajak untuk AJB". Demikian Mbak Kiky, mohon maaf apabila jawaban kami terlambat. Salam Reply | Quote 0   0

Ginarto  - Pegawai     |202.162.216.xxx |2009-05-18 03:02:27 Terima kasih pak atas jawaban2nya. Sekarang saya masih ada pertanyaan lagi. Moga bapak tidak bosan menjawabnya. Begini pak. Setelah saya datang ke kantor pajak mengajukan keberatan tentang NJOP, setelah diperiksa berkas saya, lalu saya dikasih tanda terima yang isinya bahwa diperkirakan permohonan penurunan NJOP satu tahun kemudian. Alasan petugas pajak katanya yang memproses hal ini adalah Kanwil di Bekasi bukan kantor Pajak di Depok. Benarkah lama sekali seperti itu prosesnya? Kalau seperti saya ini tidak punya kenalan dengan pegawai Pajak, apakah permohonan seperti ini akan diproses? Ataukah harus selalu mendekati dan berkonsultasi terus dengan petugas pajak agar permohonan ini diproses? Ataukah harus memberikan biaya tertentu kepada petugas pajak baru hal ini bisa diproses? Tolong tanggapan dan jawaban dari Bapak. Pertanyaan selanjutnya : Rencana saya mau melengkapi berkas untuk pembuatan sertifikat, surat tanah yang saya punya masih AJB tahun 1994. Kata petugas Kelurahan AJB sebelum tahun 2001 itu tidak ada SSBnya, SSB ada mulai tahun 2001. Benarkah begitu ? Apakah untuk membuat sertifikat dipersyaratkan adanya SSB walaupun nihil? karena harga beli tanah saya tahun 1994 seluas 110 m2 Rp 7.700.000,- Mohon tanggapan dan jawaban dari Bapak. Terima kasih banyak. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-05-18 09:18:33 Pak Ginarto, -Mengenai waktu selesainya perubahan NJOP yang Bpk urus sekarang ini pada KPP terkait kami tidak bisa memberikan komentar banyak. Namun secara logikanya pengurusan tsb tidak seharusnyalah memakan waktu sampai satu tahun sebagaimana yg diinformasikan kepada Bpk, karena jangan sampai tahun berikut NJOP tsb masih belum berubah sehingga akan merugikan Bpk. Kami hanya dapat memberikan masukan untuk sesering mungkin berkomunikasi dan menanyakan kepada petugas KPP tsb atau mungkin Bpk coba memperoleh informasi dari petugas lain yang juga mengurus masalah tsb untuk mendapatkan jalan agar prosesnya dapat dipercepat. -Mengenai SSB, perlu kami informasikan bahwa SSB tsb merupakan formulir/blanko untuk penyetoran pajak di Bank. Jadi kami agar bingung dengan yang dimaksud dengan SSB yang dikelurahan. atau yang dimaksudkan adalah PBB ? setahu kami walaupun PBB tidak ada tetapi tetap ada Petuk Pajaknya. Yang penting untuk proses balik nama nantinyanya adalah bukti Pelunasan PBB lima tahun terakhir sedangkan pengecekan di Kantor PBBnya akan dicek selama 10thn ke belakang. Begitupula pajak2 penjual dan pembeli (BPHT harus juga dibayarkan. Demikian Pak tanggapan dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Kardi   |118.136.92.xxx |2009-06-01 13:11:29 Pak, saya mau tanya, orang tua saya punya rumah tapi hanya punya surat2 sampai tahap AJB saja, dan sekarang mau diurus SHM tapi harganya sangat mahal, saya ingin tanya apakah hanya dengan memegang AJB tersebut sudah cukup aman buat kita pak, saya takutnya tiba2 ada pihak laik yang mengklaim kalau ini adalah miliknya, karena saya tidak membuat SHM nya apakah hanya dengan AJB saja kita sudah cukup kuat dari segi hukum pak? Mohon bantuannya, sebelumnya saya ucapkan terima kasih banyak. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-02 01:30:23 Pak Kardi, -Dari cerita anda dapat kami simpulkan bahwa tanah tsb masih berstatus girik/petok C dan dasar kepemilikannya baru sampai AJB. Akta jual beli (AJ hanya membuktikan bahwa memang ada perpindahan hak dari seseorang ke orang lainnya, namun perpindahan hak tsb belum dicatatkan di Kantor Pertanahan. Artinya kalau boleh dibilang baru separoh resmi. Oleh karena itu kami menyarankan agar anda segera mengurus balik namanya agar di dalam sertifikat nantinya benar2 mencantumkan nama orang tua anda sebagai pemiliknya yang sah. -Tentu saja karena statusnya yang masih belum bersertifikat maka tanah tsb harus disertifikatkan terlebih dahulu dimana pengurusannya dapat dilakukan sekaligus dengan balik namanya berdasarkan AJB yang ada pada orangtua anda. Demikian Pak Kardi sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

chandra faisal   |203.78.115.xxx |2009-06-02 17:13:11 Dear Admin Saya ada pertanyaan sbb: Saya ingin menjual tanah dan sertafikat tanah tersebut masih atas nama kakek Saya, sementara kakek dan kedua orang tua saya sudah meninggal dan info yang saya dapat sebelum peroses jual beli saya harus merubah/balik nama sebagai ahliwaris dulu baru bisa melakukan jual beli apakah ini benar? kemudian pajak apa saja yang harus saya bayar? menurut info yang saya dapat saya dikenakan 2x pajak yaitu - 5% x Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan - 5% x Pajak Penghasilan apakah info yangsaya dapat ini benar adanya? Dan untuk penggurusan balik nama untuk ahliwaris sendiri apa saja yang diperlukan? terus terang saya buta dalam masalah ini, mohon tanggapan dan jawabannya terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-04 02:37:02 Pak Chandra, -Memang benar Pak apabila tanah tsb akan dijual maka prosedur yang harus dijalankan terlebih dahulu adalah balik nama ke ahli waris (istilahnya 'turun waris') sehingga nantinya di dalam sertifikat ybs akan tercantum nama para ahli waris selaku pemilik terakhir dari tanah ybs. Untuk selanjutnya baru dapat dilakukan jual beli. Namun dalam prosesnya secara tekhnis di Kantor Pertanahan setempat hal ini dapat dilakukan secara bersamaan. -Mengenai Pajak yang nantinya akan dikenakan adalah pertama Pajak Waris (BPHTB waris). Menurut PP 111/2000 maka Pajak waris yang dikenakan adalah 50% dari yang seharusnya terutang. Jadi dikenakan separohnya. (dapat dibaca pada website kami ini pada tab Peraturan). Kedua Pajak yang harus dibayarkan adalah PPh (Pajak Penghasilan). Asumsinya adalah karena anda sebagai pihak penjual yang akan menerima penghasilan dari hasil jua beli tanah ybs. -Syarat-syarat yang diperlukan antara lain Surat kematian Kakek dan orang tua anda, KK dan identitas pewaris dan para ahli waris (berikut keterangan lahir/akte kelahiran), Surat Keterangan waris yang dimintakan pada Kelurahan/Kecamatan setempat, bukti pelunasan PBB 5thn terakhir. Demikian Pak Chandra sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

hamidah   |125.164.127.xxx |2009-06-03 04:11:28 Pak, kami berencana mau membeli rumah. Tapi sertifikat rumah tersebut oleh penjual masih diagunkan di bank. Si penjual meminta agar saya menebus sertifikat di bank tersebut, sebelum AJB dilakukan. Apa sebaiknya yang harus saya lakukan sebagai pembeli agar tidak terjadi hal-hal yang dapt merugikan saya sebagai pembeli? Minta pencerahannya ya pak.. Terimakasih.. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-04 03:04:30 Ibu Hamidah, -menurut pendapat kami ada dua pilihan yang dapat Ibu lakukan mengenai hal ini. Pertama apabila anda setujua untuk dibuatkan AJB maka anda beserta penjual bersama-sama pergi ke Bank untuk melakukan pelunasan di Bank ybs. Untuk itu Bank ybs perlu diinformasikan mengenai hal ini dan penjual setuju apabila dilakukan pelunasan di Bank tsb maka Sertifikat tanah ybs berikut bukti2 pelunasan lainnya diserahkan ke tangan anda sebagai jaminan. Kedua, anda dan penjual dapat membuat "Perjanjian Pengikatan Jual Beli" (PPJ dimana didalam PPJB tsb nantinya dapat diperjanjikan tahapan2 proses pembayaran antara anda dengan penjual seperti misalnya mengenai pelunasan di Bank dapat dianggap sebagai uang muka (anda bersama dg penjual untuk melakukan pelunasannya di Bank ybs) sementara Sertifikat yang ditebus dititipkan di kantor Notaris/PPAT sampai anda melunasi sisanya. Dg adanya PPJB tsb berarti penjual telah berjanji kepada pembeli untuk menjual tanah ybs dan tidak bisa begitu saja mengalihkannya kepada pihak lain. Juga diberikan kuasa kepada pembeli untuk atas nama penjual mengurus pembuatan AJBnya apabila anda sudah membyr lunas kepada penjual. Demikian Bu Hamidah sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

yulia  - AJB di Camat   |125.161.192.xxx |2009-06-03 17:38:50 Pak Admin yth, 3 bulan yang lalu ibu saya membeli sebuah rumah di daerah bekasi dgn harga 60jt & kesepakatan bahwa semua biaya notaris, pajak, dll menjadi tanggung jawab penjual. ternyata sertifikat rumah tersebut rusak karena disobek & bagian tengah yang berisi data2 hilang, begitu juga AJB antara developer & pemilik rumah pun dirusak. Pemilik rumah meminta DP 15jt yang katanya akan dipakai utk pengurusan penerbitan sertifkat baru. ibu saya memberikan DP tersebut & memiliki kwitansi yang ditandatangani oleh penjual diatas materai. sekarang sertifikatnya sudah selesai & penjual meminta pelunasan padahal AJB belum dilakukan di Notaris. kemudian penjual tidak mau membuat AJB di notaris dengan alasan biaya nya terlalu mahal, mereka hanya mau AJB melalui camat. yang ingin saya tanyakan : 1) untuk rumah yang sudah bersertifikat didaerah bekasi apakah AJB masih boleh di lakukan di kantor Camat? kalau masih boleh apakah harus camat nya langsung yang membuat atau boleh diwakilkan oleh pegawai di kantor kecamatan? adakah peraturan perundangannya? 2) apa saja tahapan & prosedur nya dari AJB sampai balik nama? apa saja bukti2 yg harus saya minta karena saya khawatir setelah AJB, Penjual tidak mendaftarkan AJB tsb ke BPN. Tindakan pencegahan apa saja yang harus saya lakukan karena saya sudah tidak percaya pada mereka? 3) kapankah pelunasan seharusnya dilakukan? apakah saat penandatanganan AJB atau setelah sertifikat di baliknama atau setelah AJB didaftarkan ke BPN sehingga nanti sertifikat yang baru tinggal diambil pembeli ke BPN? apakah ada peraturan perundangan yang mendukung / yang bisa saya baca? 4) apabila Penjual tidak juga menyelesaikan kewajibannya, seperti membayar PPh, BPHTB ataupun AJB, bisakah kasus ini saya bawa ke pengadilan dengan tuduhan tindak pidana penipuan (dengan kwitansi tanda terima DP) sebagai buktinya? bagaimana prosedurnya? adakah pasal perundang-undangannya? mohon bantuannya ya pak karena hari Jumat ini saya sudah diharuskan ke kantor camat. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-04 12:05:04 Ibu Yulia, -mengenai kewenangan Camat untuk membuat AJB di daerah Bekasi mohon maaf kami pun belum mengetahui pasti. Namun untuk daerah DKI hal itu sudah tidak diperbolehkan. Untuk pastinya anda dapat menghubungi Kantor Pertanahan setempat. Kemungkinan besar masih diperbolehkan. Apabila masih diperbolehkan maka harus Camat ybs yang membuatnya dan tidak boleh diwakilkan. -Prosedur dari AJB sampai balik nama antara lain identitas dan KK para pihak, pelunasan PBB 5 tahun terakhir, pembayaran BPHTB dan PPh, sertifikat asli. Menurut peraturan pertanahan Pajak2 yang menjadi kewajiban penjual maupun pembeli harus dibayarkan terlebih dahulu sebelum dibuatkan AJB nya. Jadi tentunya sebelum AJB dibuat pajak2 tsb harus sudah dibayar. Untuk pendaftarannya apabila AJB tsb sudah dibayar maka anda dapat melakukan pendaftarannya sendiri secara langsung pada Kantor Pertanahan setempat. -Pelunasan dapat dilakukan pada saat penanda tanganan AJB. Jadi masing2 pihak dalam posisi yang seimbang. Dan sertifikat langsung dapat diserahkan kepada anda pada saat yang sama sehingga anda dapat melakukan pengurusan proses balik namanya secara langsung jika memang itu diinginkan. -masalah keinginan anda untuk mengadakan tuntutan tsb dikemudian hari apabila penjual wanprestasi bisa saja dilakukan, namun tentunya harus didukung dengan bukti2 yang akurat. Untuk itu sebaiknya ada perjanjian terlebih dahulu mengenai hal ini antara pihak anda dengan penjual secara tertulis. Karena khusus untuk BPHTB secara hukum adalah kewajiban yang harus dibyrkan oleh pembeli kecuali diperjanjikan lain. Demikian Bu Yulia sekilas dari kami. Mohon maaf apabila jawaban kami terlambat karena anda hanya memiliki waktu satu hari saja sampai dengan hari Jum\'at. Salam Reply | Quote 0   0

Dadang Irmawan   |62.150.164.xxx |2009-06-06 12:11:45 Pa Admin yth , Untuk tandatangan AJB rumah dan bangunan di PPAT, apakah bisa diwakili oleh istri saja ( Dalam hal ini saya sebagai pembeli ) , krn sy sdg tugas di luar negri . Wassalam Dadang Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-07 07:38:23 Pak Dadang, Sebagai pembeli untuk menanda tangani AJB boleh2 saja diwakili oleh isteri anda dengan surat kuasa. Demikian Pak Dadang. Salam Reply | Quote 0   0

iqnas  - KPR HGB ke SHM   |202.43.182.xxx |2009-06-07 05:27:04 Dear admin, Saat ini saya sedang proses balik nama untuk pembelian rumah dengan cara oper kredit melalui KPR BTN. saya melanjutkan kredit rumah dari pemilik lama dengan prosedur kredit lama ditutup dengan realisasi kredit saya yang baru (semua sudah clear).Tetapi di surat perjanjian yang ada antara notaaris dan BTN tertera sertifikat masih HGB, kemudian saya tanyakan apa kalau sudah lunas bisa ditingkatkan ke SHM. penjelasan dari pihak Bank harus menunggu akhir hak guna yaitu 25 tahun lagi. yang mau saya tanyakan : 1. Apa peningkatan HGB ke SHM mesti nunggu kredit lunas? 2. Dari penjelasan harus menunggu 25 tahun lagi, apa maksudnya? trims penjelasannya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-07 09:58:15 Sdr.Iqnas, -sejauh yang kami ketahui dan berdasarkan pada praktek di lapangan untuk peningkatan HGB ke Hak Milik tidak harus menunggu 25 thn lagi sebagaimana dijelaskan oleh Pihak Bank. Apabila nanti telah lunas tentu saja anda dapat meningkatkan hak tanah tsb dari HGB ke HM tanpa menunggu waktu sedemikian lama. Mungkin yang dimaksud adalah apabila anda ingin memperpanjang waktu HGB nya apabila HGB tsb sudah habis masa berlakunya. -antara peningkatan HGB ke HM sebenarnya tidak ada kaitannya dengan lunas dan tidaknya KPR anda, cuma berhubung sertifikat aslinya masih dijadikan agunan tentu saja untuk proses tsb merupakan kebijakan dari Bank ybs untuk memberikan ijin karena sertifikat tsb masih ada di tangan mereka sampai anda melunasi kredit ybs. Namun mungkin saja ada kebijakan bahwa perpanjangan tsb dapat dilakukan tetapi melalui Bank ybs. Hal ini tergantung dari kebijakan masing-masing Bank. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

eko murdiyanto  - Pembelian Tanah SHM   |125.161.143.xxx |2009-06-08 04:07:22 Yth. Administrator Saat ini saya akan proses pengurusan Balik Nama dari Penjual ke Pembeli. sebelumnya tanah yg akan saya urus ini sudah dibeli oleh Alm. Kakek saya, tapi sampai sekarang blm selesai dlm proses balik nama dari pembeli ke penjual ( lama proses di kelurahan ), Sertifikat masih dipegang oleh Penjual dalam hal ini cucunya, karena kakeknya sudah meninggal, sekarang cucunya ini minta uang sebagai kompensasi dari penyerahan sertifikat tersebut untuk saya urus, padahal sebelumnya dia sudah membuat surat pernyataan diatas materai bahwa " dia mengakui tanah dimaksud seluas 420M2 dibeli oleh kakek saya, dan segala biaya yang timbul akibat dari Bailk Nama, Biaya pengeringan menjadi kewajiban Pihak Pembeli dalam hal ini Kakek saya. yang mau saya tanyakan : 1. Apakah saya harus menyerahkan uang untuk biaya kompensasi tersebut, ( Rp. 15jt, yg dia minta sedangkan NJOP tanah Rp. 18ribu) padahal dengan jelas dia sudah mengakui bahwa tanah tsb sdh dibeli oleh kakek saya. 2. Kalau saya tidak mau memberikan uang tersebut, maka sertifikat akan dia tahan untuk jangka waktu yang tidak jelas, apakah saya harus nempuh jalur hukum ? atau lewat Notaris bisa ngga ya Pak? ( sy sdh beberapa kali negosiasikan dng dia tapi dia tetap kekeuh minta uang kompensasi yg bagi saya tidak masuk logika / pemerasan ). terimakasih banyak atas bantuan Bp. Saya tunggu pencerahannya.mksh. Eko M. S.kom Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.135.xxx |2009-06-11 08:11:34 Mas Eko, -Memang agak sulit posisi anda sekarang ini. Namun sayang sekali anda tidak menyebutkan apakah jual beli yang dilakukan oleh Kakek anda tsb sudah dibuatkan jual belinya dihadapan PPAT/Camat atau dengan kata lain sudah ada AJB nya. Apabila sudah ada AJB nya maka anda dapat meminta bukti kepemilikan tanah ybs kepada pihak penjual (dalam hal ini cucunya kakek tsb). Namun apabila bila belum ada, maka mereka cukup memiliki kekuatan dalam hal ini. Karena itu masalah apakah anda bersedia membayar untuk menebus sertifikat tsb atau tidak tentunya sepenuhnya menjadi kebijakan anda. Demikian Mas Eko tanggapan dari kami. Salam Reply | Quote 0   1

novy  - jalur hijau   |114.58.91.xxx |2009-06-09 05:40:27 Pak.. saya telah membeli sebuah rumah pinggir jalan seharga 225jt lokasi strategis, surat2 gak ada sertifikat hanya AJB notaris, setelah terjadi transaksi, baru saya ketahui bahwa rumah itu masuk jalur hijau & tidak bs(sulit) dibuat sertifikat. pertanyaan saya : 1. Dimana saya bisa mendapat kepastian, kapan rumah tersebut akan digusur/ dibuat pelebaran jalan, supaya saya bs ambil keputusan, apakah rumah tsb mau dijadikan tempat usaha atau dijual lagi saja. 2. Apabila terjadi penggusuran oleh pemerintah, apakah saya akan mendapat ganti rugi mengingat pegangan saya hanya AJB Notaris dari pemilik awal th 1980 sampai pemilik akhir yaitu saya th 2009 ? 3. Menurut warga sekitar, dulu pernah diadakan pengukuran planning dibuat jalan tol, tp sampai sekarang belum terlaksana, jadi gak usah dipermasalahkan, apakah itu benar ? (daerah sekitar situ kebanyakan rumah hanya punya AJB, blum bersertifikat) Trimakasih sebelumnya. Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.135.xxx |2009-06-11 07:35:55 Mas Novy, -untuk mengetahui apakah tanah anda terkena jalur hijau atau tidak anda dapat meminta informasi ke Dinas Tata Kota yang ada di Kantor Walikota setempat. Dari situ anda dapat mengetahui planning tata kota untuk jangka kurang lebih 20 tahun kedepan. -sejauh yang kami tau kalau terjadi penggusuran maka biasanya ada penggantian dari pemerintah. Berhubung tanah tsb belum bersertifikat maka kemungkinan nilai ganti rugi yang akan diberikan tentunya akan lebih kecil apabila dibandingkan dengan tanah yg bersertifikat. Demikian Mas Novy sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Dadang   |62.150.167.xxx |2009-06-12 04:27:34 Admin yth , Bulan ini saya juga akan membeli rumah . Apakah AJB merupakan syarat mutlak untuk balik nama sertifikat ? karena tahun 1990 , saudara sy membeli rumah , kemudian langsung balik nama tanpa ada AJB sebelumnya . Wassalam dadang Reply | Quote 0   0

Dadang   |62.150.167.xxx |2009-06-12 04:34:48 Admin yth , maaf satu lagi pertanyaan sy tercecer .. Seberapa penting AJB dalam proses jual beli rumah kalau memang balik nama sertifikat bisa dilakukan tanpa ada AJB ? Apakah masalahnya bila sertifikat yg sdh balik nama tanpa ada dokumen AJB ? Wassalam Dadang Reply | Quote 0   0

Kardi   |118.136.66.xxx |2009-06-13 17:11:24 Terima kasih pak Admin atas infonya, tapi saya ingin bertanya lagi pak. Menurut orang tua saya tanah tersebut belum pernah ada yang membuat sertifikatnya sejak dari awal, dan girik pun belum pernah ada. orang tua saya punya AJB tebal sekali dari pemilik yang pertama, menurut orang tua saya tanah tersebut awalnya masih rawa (daerah muara karang) mungkin masih milik pemda DKI, kira2 menurut Bapak bagaimana ya mengenai hal ini, apakah ada saran, soalnya terus terang harga pembuatan ke sertifikat sangat mahal sekali.... terima kasih sebelumnya ya pak. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-14 02:16:57 Pak Kardi, -Memang benar Pak kalau pengurusan sertifikat itu biayanya cukup mahal. Namun biaya yang dikeluarkan tsb rasanya tidak sebanding dengan nilai dari tanah itu sendiri. Karena seperti yang Pak Kardi tanyakan kepada kami bagaimana status tanah tsb dan kekhawatiran akan adanya pihak ketiga yang nantinya kemungkinan akan mengklaim tanah tsb. Dengan adanya sertifikat maka posisi dan status hukum tanah tsb sudah kuat apabila ada pihak lainnya yang meng aku-aku bahwa tanah tsb milik mereka. Jadi dengan adanya sertifikat pihak Bpk sudah memiliki bukti yang sempurna mengenai kepemilikan tanah tsb. Apalagi kalau dari awal tanah tsb belum pernah ada yang membuat girik maupun sertifikatnya, jadi bisa saja kemungkinan pihak lain nanti yang menyatakan bahwa mereka juga berhak atas tanah tsb. Jadi untuk mencegah kemungkinan yang tidak diinginkan di kemudian hari kami tetap menyarankan agar tanah tsb segera disertifikatkan walaupun biayanya cukup mahal. Demikian Pak Kardi, namun bagaimanapun juga semuanya terpulang pada kebijakan Pak Kardi dan keluarga. Salam Reply | Quote 0   0

kiki  - ttg balik nama tanah   |202.134.0.xxx |2009-06-17 04:31:40 tanya dong... 1. kalau mau balik nama apakah harus merubah akte dr pemilik lama ke pemilik baru ( saya ) atau langsung datang ke BPN ? 2. Apakah saya harus buat AJB dan PPAT baru ? 3. kantor ppat terdekat di depok itu dimana ya? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-17 12:12:27 Sdr. Kiki, -Apabila anda telah memiliki akta jual beli (AJ maka untuk balik namanya tinggal anda proses pada Kantor Pertanahan setempat. Namun tentunya pengertian balik nama itu diartikan dalam hal tanah ybs sudah bersertifikat. Tetapi apabila tanah tsb belum memliki sertifikat maka pengertian balik nama adalah nama yang tercantum di sertifikat itu akan diganti dengan nama pembeli yang ada pada AJB yang terakhir. -Jadi apabila sudah ada AJB tetapi tanahnya belum bersertifikat maka pengertian balik nama itu adalah tanah yang tsb harus di sertifikatkan terlebih dahulu baru kemudian dengan adanya AJB yang terakhir yaitu AJB atas nama anda maka akan diproses balik nama pada sertifikatnya pada Kantor Pertanahan setempat. -Kelihatannya sepanjang Jl. Margonda Raya cukup banyak kantor Notaris/PPAT. Anda dapat menghubungi salah satunya. Demikian dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

bambang  - balik nama sertifikat tanah   |222.124.228.xxx |2009-06-17 13:25:35 tanya dong saya sdh beli tanah dan bangunanbersertifikat pada si B. dg keterangan 1.si B membeli tnh tsb dari si A atas bukti yg disaksikan oleh RT/RW saja,sy tanya ke notaris bukti tersebut tdk sah. 2. untung si A dapat sy temukan dan sy minta berkas ktp,surat nikah.KK permasalahanya, si A(suami) nama yg tertera pd sertifikat sdh bercerai dan sekarang sdh nikah lagi dgn istri baru yg saya tanyakan apakah sy perlu td tgn istri pertama(orangnya entah dimana) dokumen apa saja yg perlu sy lengkapi terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-18 06:37:18 Sdr.Bambang, -Terus terang kami kurang jelas dengan keterangan anda. Anda menyebut bahwa jual beli sebelumnya oleh A hanya dilakukan dengan kesaksian RT/RW. Sebagaimana yang dinyatakan oleh Notaris bahwa hal tsb tidak sah, berarti anda pun tidak dapat melakukan jual beli dengan A karena dasar kepemilikan A tidak dapat diakui secara hukum. Jadi sebenarnya yang harus melakukan transaksi adalah anda dengan B karena yang dianggap sebagai pemilik adalah masih tetap B walaupun dia telah melakukan transaksi jual beli dengan A dengan saksi RT/RW. -Mengenai nama yang tercantum dalam suatu sertifikat, apabila misalkan A (suami) yang tercantum dalam sertifikat, maka apabila ia hendak menjual tanah ybs walaupun sudah bercerai tetapi belum ada penetapan mengenai harta gono gini maka si isteri dari A tsb juga harus ikut menanda tangani akta jual belinya. Apabila isteri tsb sudah tidak dapat ditemukan lagi maka jalan satu2nya adalah meminta penetapan pengadilan mengenai hal tsb. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

bayu   |120.163.166.xxx |2009-06-17 18:19:29 Sy mau membeli tanah dgn sertifikat HGB, si pemilik berusia 19 thn. berkas2 sdh lengkap kemudian kami datang ke notaris/PPAT utk membuat AJB. permasalahannya menurut PPAT tersebut AJB tidak bisa dibuat karena usia penjual masih dibawah 21 thn (katanya bisa diusahakan tapi butuh tambahan biaya) pertanyaan sy : 1. Apa benar keterangan dr PPAT tersebut, bahwa penjual dibawah 21 thn tidak bisa membuat AJB? 2. Berapa biaya total yg dibutuhkan untuk mengurus AJB sampai balik nama? (keterangan: luas tanah 144 m2, NJOP 600ribu/m2, harga transaksi 1jt/m2) 3. Apa benar kalau SHGB belum bisa ditingkatkan mjd SHM kalau tanah masih kosong (belum ada bangunan)? demikian pertanyaan sy...mohon jawaban yg detail...terimakasih sebelum&sesudahnya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-18 06:18:38 Sdr. Bayu, -Dalam prakteknya selama ini yang dijadikan pedoman untuk usia yang dianggap boleh dan mampu untuk melakukan perbuatan hukum adalah 21 tahun walaupun di dalam UUPerkawinan No. 1 thn 74 disebutkan usia 18thn. Jadi pada umumnya Notaris/PPAT menggunakan pedoman usia 21 thn tsb. -Mengenai biaya PPAT yang umum adalah 1% dari transaksi di luar biaya pajak. Sedangkan biaya2 lainnya itu tergantung seberapa besar biaya operasional kantor PPAT tempat anda mengurus proses balik nama tsb. Biaya tsb bervariasi kiranya tidak dapat kami jelaskan disini. Sebaiknya anda menghubungi Kantor PPAT setempat. -Memang benar untuk tanah dengan status HGB belum dapat ditingkatkan menjadi HM apabila diatas tanah tsb tidak ada bangunan. Krn BPN mensyaratkan adanya IMB untuk melaksanakan proses peningkatan status tanah tsb. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Jeniwati Setiawan  - Mrs   |125.161.128.xxx |2009-06-20 15:44:56 Saya Jeniwati Setiawan mohon informasi sehubungan dengan rencana saya akan membeli sebidang tanah. Adapun tanah dari orang pertama merupakan tanah adat/girik, selanjutnya dijual kepada orang kedua dengan AJB, dari orang kedua saya akan membeli tanah tersebut. Dalam hal ini merupakan orang ketiga dan saya akan melakukan pembuatan AJB tidak di Camat sebagai PPAT tetapi melalui notaris sebagai PPAT. Namun masalah timbul, dari 2 orang notaris yang saya hubungi ybs. tidak bersedia membuat AJB karena menurut beliau tidak dibenarkan dari AJB lalu dibuat lagi AJB, karena seharusnya orang kedua membuat sertifikat. Dari informasi orang BPN saya mendapat informasi memang tidak dibenarkan ada AJB bertingkat karena nanti tidak bisa diurus untuk membuat sertifikat, dan beliau menyarankan mungkin menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli jadi bukan AJB. Tapi kalau memang tidak boleh ada AJB bertingkat yang menurut orang BPN ada pada PP 10/1961 telah saya baca tetapi tidak ada klasul yang mengatakan dari AJB ke AJB tidak boleh. Sehubungan dengan hal tersebut mohon bantuan peraturan sebenarnya bagaimana dan tolong no. telepon yang bisa saya hubungi ,terima kasih sebelumnya atas bantuannya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-22 20:00:10 Ibu Jeni, -Pasal 4 ayat 3 PP No. 24/97 tentang Pendaftaran Tanah (merupakan penyempurnaan dari PP sebelumnya yaitu PP No. 10/61) menyatakan bahwa untuk mencapai tertib administrasi setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas bidang tanah tsb wajib didaftar. Selanjutnya Pasal 40nya menyatakan bhw selambat2nya 7 hari sejak tanggal ditanda tanganinya akta ybs, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen2 ybs kepada Kantor Pertanahan untuk di DAFTAR. Sanksi diberikan kepada PPAT yang tidak melakukan hal tsb yg diatur dalam pasal 62 PP yg sama. -Jadi sebenarnya pada saat dibuatkannya AJB yang kedua kali maka harus pada saat yang sama didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat yang tentunya pendaftaran tsb didahului dengan Pendaftaran untuk pertama kalinya yaitu pensertifikatan untuk selanjutnya dibalik namakan ke atas pembeli ke 2. (biasanya pada sertifikat tercantum nama orang yang pertama dan diganti dengan yang kedua). -Berdasarkan pada pasal2 tsblah para Notaris/PPAT yg Ibu hubungi tidak bersedia untuk membuatkan AJB nya. Karena pada dasarnya peraturan menghendaki agar semua bidang2 tanah yang masih belum bersertifikat harus didaftarkan sebelum adanya peristiwa hukum lebih lanjut. -Sedangkan PPJB adalah salah satu alternatif yang dimungkinkan untuk dibuat dalam kasus Ibu diatas karena di dalam PPJB nantinya akan ada klausula kuasa dimana kuasa tsb diberikan kepada pembeli untuk mengurus proses pensertifikatan tanah tsb tanpa campur tangan dari pihak penjual sepanjang syarat2 dan pelunasan telah terpenuhi. Demikian Ibu Jeni tanggapan dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

alfistha  - AJB   |120.160.97.xxx |2009-06-23 06:41:42 sy seorang berusia 20 thn, berniat menjual tanah sy utk biaya kuliah. masalahnya menurut PPAT sy belum bisa menjual krn belum dewasa, tp sepengetahuan sy menurut UU No.30 th.2004 pasal 39, disebutkan bhw minimal 18 thn. 1. Apakah benar sy tdk bisa melakukan transaksi jual tanah (AJ? dasarnya apa/UU mana yg dipakai? 2. Bisa tidak bila sy membuat SURAT KUASA MENJUALl kpd ibu sy di Notaris, kemudian yg melakukan transaksi (AJ di PPAT adalah ibu sy yg sudah dewasa? 3. Atau ada solusi lain, karena sy benar2 butuh biaya untuk kuliah sehingga harus menjual tanah tersebut? terimakasih penjelasannya, mohon secepatnya krn sy sudah menerima DP dari pembeli, sehingga ingin urusan jual beli ini cepat selesai. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-23 20:49:37 Sdr. Alfistha, -Memang benar menurut UU No. 30 Th 2004 pasal 39 menyatakan bahwa penghadap minimal harus berumur 18thn untuk membuat suatu akta notaris. Namun di dalam praktek yang diterima di kalangan praktisi hukum untuk melakukan suatu perbuatan hukum khususnya dalam hal terjadinya pengalihan hak atas suatu benda tidak bergerak umur minimal adalah 21 tahun yang mengambil pedoman pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Begitu pula Bank Nasional pada umumnya mengambil pedoman umur yang sama. Jadi untuk membuat Kuasa Menjual yang memberikan kuasa Ibu andapun kemungkinannya Notaris juga akan menolak hal ini. -Jadi jalan keluar untuk kasus anda adalah anda harus memintakan Penetapan Pengadilan yang berisikan persetujuan untuk menjual tanah milik anda tsb walaupun nantinya di dalam Akta Jual Belinya pun yang bertindak secara hukum adalah Ibu anda sebagai wali dengan dasar Penetapan Pengadilan ybs. Atau anda coba untuk berkonsultasi langsung dengan Kantor Pertanahan setempat mengenai hal ini. Mudah2an ada jalan keluar dari mereka. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

MARHABAN     |220.157.98.xxx |2009-06-26 08:09:15 TANYA, APAKAH TANAH BERSERTA RUMAH DAPAT DIJUAL HANYA DENGAN SURAT JUAL BELI DI ATAS KERTAS BERMATERAI, BUKAN AJB (SERTIFIKAT BELUM ADA) Reply | Quote 0   0

EDWiN  - jual beli tanah   |220.157.98.xxx |2009-06-26 08:14:14 TANYA, APAKAH TANAH + RUMAH DAPAT DIPERJUALBELIKAN HANYA DENGAN SURAT TANDA JUAL BELI DI ATAS KERTAS BERMATERAI. SEBAB TIDAK ADA AJB (BELUM BERSERTIFIKAT) TERIMA KASIH Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-26 22:08:03 Pak Edwin/Marhaban, -Menurut peraturan pertanahan jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Artinya AJB tsb harus dibuat oleh PPAT ybs dan tidak boleh hanya dengan jual beli di bawah tangan saja (bermeterai). -Jual beli yang hanya dilakukan dengan surat jual beli di bawah tangan maka apabila terjadi perselisihan antara para pihak maka surat jual beli tsb tidak dapat dijadikan sebagai alat bukti di Pengadilan karena tidak dianggap sebagai bukti yang autentik. Lagipula untuk selanjutnya apabila anda akan men sertifikatkan tanah tsb maka tidak dapat dilangsungkan prosesnya karena jual beli tsb tidak dilakukan dihadapan PPAT jadi tidak bisa dibalik nama. Demikian Pak Edwin sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

beni  - balik nama   |203.130.201.xxx |2009-06-26 15:26:03 saya beli rumah dari pak marson dan sy mau balik nama , pertanyaannya 1. apakah di dalam data di sertifikat tsb tercantum nama istrinya dan apakahpak marson bisa menjual rumah tsb tanpa sepengetahuan istrinya yg pertama(cerai) dan srt cerainya hilang skr beliau sdh nikah lagi. tindakan dan berkas apa yg harus dilakukan dan dilengkapi oleh saya dan pak marson untuk proses AJB di notaris ? Reply | Quote 0   0

devin  - balik nama   |203.130.201.xxx |2009-06-28 01:58:23 saya beli tanah dan bangunan bersertifikat a/n pak marson 1.apakah pak marson bisa menjual tanpa ada sang istri(bercerai)tdk bisa ditemukan keberadaannya 2. berkas apkah yg perlu dilengkapi untuk balik namaoleh saya dan pak marson dg melihat kasus diatas tsb terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-06-28 08:42:48 Pak Devin/Beni -Menurut peraturan pertanahan, untuk adanya jual beli maka harus ditanda tangani oleh suami isteri penjual. Dalam hal suami isteri sudah cerai seharusnya ada suatu pernyataan pembagian harta bersama yang disahkan oleh Pengadilan Agama pada saat mereka bercerai. Namun karena sekarang ini sang isteri sudah tidak diketahui keberadaannya alternatifnya adalah meminta penetapan Pengadilan Negeri mengenai hal ini yang isinya menyetujui penjualan tsb namun sang isteri sudah tidak diketahui lagi keberadaannya. Hal ini dilakukan untuk mencegah kemungkinan adanya tuntutan dikemudian hari yang dilakukan oleh isteri tsb. Demikian Pak sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

gunawan  - Balik Nama Tanah   |118.137.201.xxx |2009-07-01 08:31:40 Apakah ahli waris dapat menjual tanah yang sudah dibalik nama oleh ayah saya? Ayah sy waktu membeli tanah MEMAKAI nama orang tuanya (kakek saya), setelah kakek dan ayah sy sudah meninggal sewaktu masih hidup ayah sy sudah MEMBALIK nama sebagian Tanah yang ada dan pembayaran pajak semua dibayar oleh ayah saya, baik yg sudah dibalik nama mau pun yang masih nama kakek sy (akan diwariskan). kemudian Adik ayah sy mengatakan bahwa tanah yg sudah dibalik atas nama ayah sy tidak dapat diJUAL tanpa Tanda Tangannya, sy terkejut mendegarnya!!! sy tidak tahu maksudnya Tanda tangan apa. Mungkin Sdra/Sdri disini bisa lebih tahu karna sy belum bisa menayakannya. Yang ingin sy tanyakan : 1. apa benar yg dikatakan oleh adik ayah sy, karna ia menganggap ini tanah yg diwariskan ( sebagian memang ayah sy yg membeli tetapi menggunakan nama kakek sy) 2. Dalam kasus ini, Untuk membalik nama tanah apa diperlukan semua persetujuan atau tandan tangan anak2 hak warisnya? 3. Surat Balik Nama ayah sy sudah keluar apakah itu artinya Tanah tersebut sudah sepenuhnya Hak Milik ayah sy dan dikeudian hari tidak ada yg bisa menggugat dari sdra2nya. Terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-02 17:55:07 Sdr. Gunawan, -Menurut peraturan pertanahan yang menjadi pemilik sah dari suatu bidang tanah adalah orang yang namanya tercantum di dalam sertifikat tanah ybs. Jadi terlepas dari siapa yang membayar atau membelinya apabila nama seseorang tercantum di dalam suatu sertifikat maka orang tsb yang secara hukum berhak atas tanah tsb. Demikian pula halnya apabila orang yang tercantum di dalam seritifikat sudah meninggal dunia maka yang berhak atas tanah tsb dan berhak untuk balik nama atas tanah ybs adalah para ahli warisnya. -Jadi apabila sertifikat tsb sudah atas nama ayah anda maka apabila ingin dijual tidak diperlukan lagi persetujuan dari saudara2nya walaupun dulunya atas nama kakek anda.Tetapi diperlukan persetujuan dari isteri atau Ibu anda. -Perlu kami perjelas disini yang dimaksud balik nama adalah misalkan sebelumnya sertifikat suatu bidang tanah tercantum di dalamnya nama X, kemudian dijual atau terjadi peralihan hak lainnya dan dimana kemudian sertifikat tsb berubah sehingga nama Y lah sekarang yang tercantum dalam sertifikat tsb. Jadi yang anda maksud \"surat balik nama\" itu kami mengartikannya sebagai sertifikat yang sudah dibalik nama atas nama ayah anda. Demikian tanggapan kami. Salam Reply | Quote 0   0

alfistha   |120.162.29.xxx |2009-07-01 17:31:36 melanjutkan pertanyaan terdahulu : kalau sy yg berumur 19 thn belum bisa membuat AJB, bisa tidak membuat PPJB terdahulu sambil menunggu umur sy 21 thn...baru kemudian membuat AJB? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-02 16:44:12 Sdr. Alfistha, -Membuat PPJB maupun AJB pada prinsipnya adalah melakukan tindakan hukum pengalihan hak. DI dalam PPJB walaupun bukan merupakan AJB namun isi dari PPJB tsb adalah jual beli yang disangkutkan karena adanya syarat tertentu misalnya sertifikat tanah sedang dalam pengurusan, pembayaran tidak dilakukan secara tunai dll dan diberikan kuasa kepada pembeli nantinya apabila syarat tsb sudah terpenuhi untuk membuat AJB sendiri tanpa dihadiri oleh Penjual. -Jadi antara AJB maupun PPJB keduanya pada prinsipnya adalah sama sama merupakan perjanjian. Demikian Sdr. Alfistha. Salam Reply | Quote 0   0

intan  - Balik Nama & PPJB   |202.147.241.xxx |2009-07-09 02:39:30 Yth. Admin, Saya ingin menanyakan sbb : 1. Setelah AJB ditandatangani, apa lagi yg harus dilakukan agar AJB tersebut sah sebagai akta notariil (apakah perlu pengesahan atau pendaftaran)? 2. Syarat apa saja yg diperlukan untuk proses balik nama SHM ke BPN setelah ditandatanganinya AJB? 3. Menurut ketentuan yang berlaku, apakah pengajuan permohonan balik nama SHM ke BPN harus dilakukan oleh PPAT yang membuat AJB? Atau boleh oleh pihak lain dan bagaimana mekanismenya? Selain itu, diluar masalh balik nama, yang ingin saya tanyakan : - Apakah ada jangka waktu berlakunya PPJB? - Apakah konsekuensi dari tidak dipenuhinya PPJB oleh si calon penjual (si calon penjual menjual tanah yg telah diikat dg PPJB kepada pihak lain/bukan calon pembeli berdasarkna PPJ? - Bagaimana akibat hukumnya bagi pembeli baru (yg bukan pihak dalam PPJ, sedangkan dia tidak mengetahui bahwa telah ada PPJB sebelumnya? Apakah AJB nya tetap sah? Mohon penjelasannya, terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-09 06:25:15 Sdri. Intan, -Menurut peraturan pertanahan yang berlaku, setelah dibuatkannya AJB maka harus segera dilaksanakan balik namanya (pendaftaran) pada Kantor Pertanahan setempat. Jual beli tsb baru dianggap sempurna apabila telah dilakukan pendaftaran (balik nama) pada Kantor Pertanahan setempat. -Syarat-syarat untuk balik nama antara lain adalah pelunasan PBB sampai tahun terakhir, sertifikat asli, KTP dan KK penjual/pembeli, NPWP Penjual dan Pembeli, pelunasan Pajak Penjual dan Pajak Pembeli (BPHT. -Balik nama bisa diurus sendiri sepanjang dokumen pendukung (syarat2) diatas sudah lengkap. Mekanisme adalah langsung menyerahkan semua dokumen terkait pada Kantor Pertanahan setempat. -Sepanjang yang kami tau tidak ada waktu yang pasti mengenai jangka waktu berlakunya PPJB, namun menurut peraturan yang ada sepanjang syarat2 yang menjadi alasan dibuatnya PPJB tsb sudah lengkap seperti misalnya pelunasan harga, sertifikat sudah ada maka tidak ada alasan utk menunda dibuatnya AJB sebagai kelanjutan dari PPJB tsb. -Di dalam PPJB tsb biasanya ada klausula yang mengatur mengenai hal ini. Jadi tergantung bagaimana pengaturannya antara penjual dan pembeli apabila penjual wan prestasi. Namun dalam praktek sebagaimana yang kami sebut diatas bahwa dibuatnya PPJB disebabkan karena adanya hal2 yang belum dapat dipenuhi oleh para pihak antaranya pembayaran yang belum lunas dan sertifikat masih dalam proses pada Kantor Pertanahan setempat. Dalam hal pembayaran belum lunas biasanya sertifikat dititipkan pada Kantor PPAT ybs. Sedangkan apabila sertifkat masih dalam proses maka di dalam PPJB tsb sudah ada kuasa bagi pembeli untuk mengambilnya. Jadi agak aneh apabila penjual menjual lagi kepada pembeli berikut berdasarkan PPJB saja kecuali sertifikat aslinya ada pada penjual dan berarti penjual memang tidak beritikad baik. -Apabila dibuat AJB berarti semua dokumen pendukung sebagaimana yang kami sebutkan diatas sudah lengkap. Jadi dengan demikian bisa dilakukan AJB, namun dalam hal ternyata penjual tsb sebelumnya sudah melakukan PPJB dengan pihak lain berarti penjual tsb memang sengaja tidak beritikad baik. Tentu saja AJB tetap sah karena sudah dilakukan sesuai dengan prosedur dan peraturan peruu-an yang ada. Tinggal si penjual yang harus bertanggung jawab thd hal ini. Demikian tanggapan dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Y.Ali Ikhsan  - Pengurusan Pecahan Sertifikat   |118.136.223.xxx |2009-07-09 10:47:47 Yth Admin, Dengan adanya www.akta-online.com terus terang ini sangat membantu menambah wawasan mengenai hal Pertanahan, saya mengucapkan sukses terus... Saya berencana akan membeli sebidang tanah 100m2, tanah tersebut sudah SHM luasnya 300m2. Pertanyaan saya : 1. Apakah AJB nya bisa langsung dibuat atau harus mengurus pemecahan sertifikat dulu ? 2. Di web site nya BPN syarat untuk pengurusan pemecahan sertifikat terdapat persyaratan "Permohonan yang disertai alasan Pemecahan tersebut" apa yang dimaksud syarat tersebut. 3. Apakah pengurusan sertifikat tersebut bisa langsung ke BPN atau harus melalui Notaris/PPAT ? Berapa perkiraan biaya pengurusan tersebut ? Terima kasih banyak atas pencerahannya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-10 05:04:43 Pak Ali, -Untuk jual beli sebagaimana yang anda sebutkan biasanya dibuatkan AJB terlebih dahulu dan sekaligus dapat diproses pemecahan sertifikatnya. Jadi nanti sertifikat induknya akan berubah jumlah luasnya (sisa) dan akan dikeluarkan satu sertifikat baru (100m2). -Pemecahan yang dimaksud oleh BPN adalah pemecahan sertifikat tanpa adanya suatu transaksi hukum misalnya dimiliki oleh lebih dari satu orang ataupun bisa juga krn adanya jual beli sebagian. -Pengurusan sertifikat bisa langsung dilakukan ke BPN oleh pemohon sepanjang AJB dan dokumen pendukung lainnya sudah dilengkapi (pelunasan pajak penjual dan pembeli, pelunasan pbb). Mengenai kepastian biaya sebaiknya anda langsung menghubungi kantor PPAT setempat mengingat biaya operasional setiap kantor PPAT bervariasi. Sedangkan biaya PPAT nya biasanya adalah 1% dari NJOP atau dari transaksi dengan adanya biaya minimum. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

dwi anggani  - balik nama tanah sawah   |114.120.169.xxx |2009-07-10 13:23:24 dear admin, 1bln lalu saya beli tanah berupa sawah,pada saat mau balik nama ternyata sama notaris ppatnya dibilang bahwa proses balik nama ini ga bisa sebabsaya tidak memiliki ktp dimana tanah sawah itu berada,katanya balik nama tanah sawah hanya bisa untuk penduduk setempat jika ada penduduk di luar daerah bisa apabila disertai dengan izin pengurugan. saya tidak memiliki izin pengurugan dan tidak akan mengurus izin tersebut karena saya tidak ingin mengubah fungsi tanah tersebut. namun,beberapa tahun sebelum kejadian ini, bapak saya juga melakukan transaksi jual beli tanah seperti yang saya lakukan,hanya saja tanah yg dibelinya masih berupa petok c. kemudian setelah bapak saya membeli tanah tersebut ada program pemutihan dari pemeintah dan bapak saya mengikutinya untuk mengurus pendaftaran tanah dari petok c menjadi sertifikat,dan ktp yg digunakan pun bukan ktp setempat,dimana tanah yg dibelinya berada. sertifikat pun bisa diterbitkan. pertanyaan saya: 1. apakah memang ada peraturan yg mengatur tentang peruntukkan tanah sawah? 2. apakah ada perbedaan antara pendaftaran tanah yg masih petok c dengan yg sudah bersertifikat dalam kaitannya dengan kasus saya tersebut? karena menurut saya,kasus saya sama dengan kasus bapak saya,tapi kok terdapat perbedaan perlakuan dalam proses pendaftaran tanah,dalam kaitannya balik nama. Mohon penjelasannya,terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-12 05:42:33 Sdr. Dwi, -Sepanjang yang kami ketahui dalam prakteknya memang benar untuk pengalihan hak (jual beli) tanah persawahan hanya diperuntukan untuk orang yang berdomisili dimana letak sawah ybs. Hal ini diatur dalam pasal 3 PP No. 41/1964 Jo PP No. 224/1961 dimana isinya adalah bahwa pemilik tanah sawah harus berdomisili di tempat lokasi sawah ybs. -Mengenai ayah anda yang melakukan pengalihan hak beberapa tahun yg lalu menurut pendapat kami itu disebabikan karena tanah ybs berstatus letter c dimana klasifikasi tanah dengan letter c adalah termasuk dalam kategori tanah darat sedangkan tanah sawah yang kami ketahui adalah letter d/petok d. Demikian tanggapan kami. Salam Reply | Quote 0   0

dady  - tanya hibah   |125.160.117.xxx |2009-07-14 05:09:38 salam kenal bpk/ibu admin....mohon bantuan penjelasan. Orang tua kami hendak menghibahkan tanahnya yang berstatus SHM kepada empat orang anaknya. yang ingin kami tanyakan adalah sebagai berikut: 1. Untuk membuat akta hibah kira-kira berkas apa sajakah yang harus dipersiapkan? 2. Bagaimana rumus perhitungan pajaknya? 3. kira-kira biaya untuk pembuatan akta hibah tersebut yang wajar berapa? terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-14 08:20:53 Sdr. Daddy, -Berkas2 yang perlu dipersiapkan untuk pembuatan akta hibah sifatnya umum yaitu Sertifikat asli, KTP/KK pemberi hibah, KTP para penerima hibah, bukti pelunasan PBB 5tahun terakhir. -Perhitungan pajak untuk hibah untuk keturunan garis lurus adalah 50% dari BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) yang seharusnya dibayar dengan berpedoman pada NJOP. Contoh : NJOP 300 jt, maka BPHTB nya adalah 300jt-60jt dikalikan 5% hasilnya dikalikan 50%. Untuk biaya PPAT biasanya standarnya adalah 1% dari nilai yang ada tapi biasanya variatif tergantung PPAT ybs. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Gunawan     |118.137.201.xxx |2009-07-14 08:32:59 Melanjutkan pertanyaan sy sebelumnya bahwa Tanah tersebut belum ada yang disertifikatkan, mungkin masih GIRIK atau apa istilahnya. bagaimana kekuatan hukumnya lebih kuat yang mana, dalam posisi seperti ini? apa syarat untuk membalik nama Tanah yang sebelumnya tanah tersebut masih atas nama orang tua. apa diperlukan persetujuan dari saudara2nya yg lain?instansi apa saja yang terkait dalam proses pembaliknamaan ini?apa yang perlu dilihat bahwa pembalikan nama ini sudah benar2 Sah. sedangkan untuk sertifikat apa saja persyaratnnya? Reply | Quote 0   0

hesti  - referensi notaris wilayah jakarta timur   |114.59.210.xxx |2009-07-15 01:53:34 dear admin, mohon referensi utk nama notaris/PPAT utk wilayah jakarta timur. terus terang kami awam masalah ini, dan takut dibohongi. terima kasih atas informasinya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-15 15:25:55 Ibu Hesti, Kami yakin Ibu bisa menghubungi Kantor Notaris/PPAT yang berada di Wilayah Jakarta Timur secara langsung. Apabila Ibu memang khawatir, sebaiknya Ibu langsung mendatangi Kantor Notaris/PPAT ybs dan tidak melalui orang lain lagi dan untuk meyakinkan Ibu sebaiknya Ibu minta bertemu langsung dengan Notaris/PPAT nya. Demikian Ibu Hesti. Salam Reply | Quote 0   0

bambang  - lama pengurusan HGB ke HM   |203.130.251.xxx |2009-07-15 12:25:40 mohon bantuan saya mau mengurus HGB(masa berlaku sdh habis th.200 ke SHM, bagaimana caranya dan berkas apa saja yang perlu dilengkapi serta memakan waktu berapa lama? terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-15 15:23:04 Pak Bambang, -untuk pengurusan peningkatan tanah HGB ke SHM dapat dimohonkan kepada Kantor Pertanahan setempat (letak tanahnya). Berkas yang diperlukan antara lain adalah Sertifikat asli, bukti pelunasan PBB 5thn terakhir, IMB, KTP pemilik. Proses peningkatan tsb akan memakan wkt kurang lebih 1 bulan. Demikian dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Rooney   |125.160.178.xxx |2009-07-21 09:12:14 Proses waktu untuk balik nama suatu akte tanah butuh berapa lama?? Koq saya di janjikan kurang lebih 3 bulan ya?? Mohon pencerahan nya.. thanks... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-23 13:12:25 -Pak Rooney, untuk pengurusan balik nama akta jual beli umumnya akan memakan waktu lebih kurang 4 minggu. Namun bisa saja lebih dari itu tergantung dari banyaknya akta yang dibuat oleh Kantor PPAT ybs. Kalau memang akta jual belinya sedemikian banyaknya mungkin akan memakan waktu lebih. Demikian Pak sekilas info dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Sony  - pengurusan AJB tanpa pelunasan PBB   |202.70.61.xxx |2009-07-22 14:50:33 Dear Admin, Saya ingin tanya. Saat ini saya ingin membeli tanah dari paman saya seluas 100m2 dari sertifikat induk seluas 1000m2 (proses pemecahan sertifikat). Tapi permasalahannya PBB atas tanah tersebut nunggak selama 10 tahun dan nilainya relatif besar jika dibandingkan dg nilai transaksi. Yang ingin saya tanyakan, 1. Apakah bisa dibuat AJB tanpa melunasi PBB tersebut? 2. Jika ternyata memang harus melunasi PBB, apakah bisa dimintakan keringanan untuk pembayarannya? 3. Untuk permasalahan saya diatas, sebaiknya dengan siapa saya harus berkonsultasi? PPAT atau BPN atau pihak lain?? Terima kasih atas jawabannya.. Salam Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-24 02:43:47 Pak Sony, -mengingat luas tanah yang cukup besar coba anda konsultasikan hal ini kepada Kantor Pertanahan/BPN setempat sekaligus Kantor PBB. Jalan keluar yang dapat diambil adalah dengan membayarkan PBB tsb sesuai dengan luas tanah yang akan dibeli. Perhitungannya adalah berdasarkan dari tagihan PBB yang ada. Seperti anda ketahui bahwa di dalam PBB tsb tentunya ada luas tanah dan luas bangunan beserta nilai objek masing-masingnya. Maka pembayaran yang akan anda lakukan adalah berdasarkan pada nilai yang ada pada PBB tsb dikalikan dengan luas tanah yang akan anda beli. Mudah2an solusi diatas dapat diterima baik oleh Kantor Pertanahan maupun Kantor PBB. Demikian dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Sony  - re:   |202.47.64.xxx |2009-07-24 03:29:44 Administrator wrote: Pak Sony, -mengingat luas tanah yang cukup besar coba anda konsultasikan hal ini kepada Kantor Pertanahan/BPN setempat sekaligus Kantor PBB. Jalan keluar yang dapat diambil adalah dengan membayarkan PBB tsb sesuai dengan luas tanah yang akan dibeli. Perhitungannya adalah berdasarkan dari tagihan PBB yang ada. Seperti anda ketahui bahwa di dalam PBB tsb tentunya ada luas tanah dan luas bangunan beserta nilai objek masing-masingnya. Maka pembayaran yang akan anda lakukan adalah berdasarkan pada nilai yang ada pada PBB tsb dikalikan dengan luas tanah yang akan anda beli. Mudah2an solusi diatas dapat diterima baik oleh Kantor Pertanahan maupun Kantor PBB. Demikian dari kami. Salam Terima kasih atas jawabannya Pak, satu lagi pertanyaan saya sehubungan dengan jawaban Bapak di atas. Maksud Bapak di atas, saya bayar PBB untuk luasan tanah yg saya beli selama masa tunggakan atau pada saat tahun yg bersangkutan saja (2009)? Terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-26 03:12:21 Pak Sony, -apabila akan ada transaksi pengalihan hak/jual beli maka kewajiban PBB harus dibayarkan semuanya jadi dalam hal ini termasuk tunggakannya. Mengenai siapa nantinya yang akan membyr tentunya itu menjadi kesepakatan internal antara penjual dan pembeli. Demikian Pak. Salam Reply | Quote 0   0

Romey   |124.81.32.xxx |2009-07-24 05:18:50 Salam...... Saya berniat membeli sebidang tanah berikut bangunan dengan luas tertulis di sertifikat HGB 203 Meter (sertifikatnya telah mati 6 tahun), tetapi di PBB nya tertulis 233 meter, yang ingin saya tanyakan apakah setelah jual beli dilakukan nanti di hadapan notaris bisa tidak saya langsung tingkatkan status HGB (yang telah habis masa berlakunya) menjadi SHM sekalian waktu balik nama kepemilikan tanah tersebut ?......., biayanya kurang lebih berapaan ya?....dan kira2 waktunya berapa lama?......... Terima kasih banyak saya ucapkan sebelumnya atas pencerahannya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-26 03:36:45 Sdr. Romey, -menurut hemat kami apabila nanti anda sudah membuat AJB dihadapan PPAT dapat langsung meningkatkan statusnya menjadi Hak Milik sekaligus proses balik namanya. Mengenai biaya sebaiknya anda menghubungi langsung PPAT setempat mengingat adanya keterlambatan waktu yang cukup lama untuk memperpanjang HGB tanah ybs. Biaya standar untuk PPAT adalah 1% dari transaksi/NJOP, balik nama kurang lebih 500rb-1jt, peningkatan hak kalau tidak salah 2,5% dari NJOP dan biaya ops lainnya dari Ktr PPAT ybs. Jangka waktu balik nama kurang lebih 1 bulan dan jangka waktu peningkatan hak 1 bulan, mungkin juga bila dilakukan bersamaan akan memakan waktu kurang lebih 1,5 bln. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Fidelis  - Jual tanah AJB   |202.155.58.xxx |2009-07-24 07:30:12 Dear Admin, Salam Kenal... Boleh tanya...saya mau menjual tanah dan rumah, surat2 yang ada hanya AJB, dan PBB. di slip PBB yang tertera hanya tanah saja, sedangkan aktualnya telah berdiri rumah juga. harga jual yang saya kenakan belum termasuk angsuran dengan developer. Yang saya mau tanya adalah: 1. Bagaimana proses jual beli nya.(apakah AJB an saya dibatalkan atau dibuatkan AJB baru) 2. Berapa besar Pajak yang dikenakan ke penjual dan pembeli, dimana harga jual lebih besar dari pada NJOP. salam Fidel Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-26 05:15:55 Sdr. Fidelis, -biasanya untuk transaksi pengalihan hak akan dibuatkan AJB baru, kalau AJB sebelumnya akan dibatalkan tentunya dibuatkan pula akta pembatalannya yang harus ditanda tangani oleh penjual pertama dan pihak anda sendiri. Apabila nantinya dibuatkan AJB baru atas nama pembeli maka biasanya akan diproses balik namanya sekaligus. Namun apakah tidak ada bukti kepemilikan lainnya selain AJB ? atas dasar apa dahulunya anda membeli tanah tsb apakah dengan tanah berstatus girik atau sudah bersertifikat ? Mengenai besarnya pajak anda dapat membaca artikel kami mengenai hal ini dengan judul "cara perhitungan pajak AJB" pada kumpulan artikel. Demikian salam dari kami. Reply | Quote 0   0

yono   |202.171.0.xxx |2009-07-24 08:59:42 Dear admin, Saya ingin membeli rumah di kota bekasi seharga 100 juta. Kira-kira biaya untuk akta jual beli sampai balik nama berapa ya? terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-26 03:06:44 Sdr. Yono, -untuk transaksi tanah dengan harga 100 jt prakiraan biayanya adalah untuk biaya PPAT 1% dari transaksi atau NJOP dengan standar minimum dari masing-masing PPAT yang bervariatif. Selanjutnya adalah biaya balik nama kurang lebih 500rb sd 1jt, Pajak Penjual 5% dari transaksi/NJOP, Pajak Pembeli adalah harga jual/NJOP dikurangi 30jt dikalikan 5% dan biaya ukur serta plotting jika ada. Demikian kira2 biaya yg akan timbul. Sebaiknya anda menghubungi kantor PPAT setempat karena biaya tsb juga tergantung pada biaya operasioanal masing-masing PPAT. Demikian dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

padit18     |202.59.194.xxx |2009-07-26 16:33:40 bagai mana cara menanggulangi kasus tanah mama saya, yang saya hadapi sekarang tentang tanah mama saya yang di jual saudara bapak saya trus kedua orang tua saya sudah lama meninggal tpi tanah tersebut di jual sama saudara bapak saya tanpa sepengetahuan saya sebagai ahli waris yang saya mau tanyakan gmna cara menangani nya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-31 06:55:12 Sdr. Padit, -sepanjang anda memiliki bukti2 (misalnya sertifikat tsb atas nama ibu/ayah anda) maka anda dapat mengajukan permasalahan ini kepengadilan untuk dimintakan pembatalannya. karena apabila nantinya terbukti bhw penjualan tsb tidak sepengetahuan anda sebagai ahli waris yang sah, maka jual beli tsb sebenarnya batal demi hukum. Jadi anda dapat menuntu hak anda sebagai ahli waris yang sah. Namun tentu saja hal ini harus diajukan ke sidang pengadilan apabila memang tidak dapat dicarikan jalan keluar secara musyawarah. Demikian sekilas dari kami. salam Reply | Quote 0   0

Dwi M  - Mohon Info   |202.152.243.xxx |2009-07-29 06:51:06 Selamat siang, Saya berniat membeli sebidang tanah dan bangunan di daerah Depok, pengasinan. Status tanah masih girik. Apa yang harus saya lakukan ? Saya sangat awam sekali dalam hal ini. Untuk daerah Depok, Notaris mana yang recomended ? Dan kira2 berapa biayanya ? Terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-31 06:13:36 Sdr. Dwi M, -untuk tanah dengan status yang masih girik, sebaiknya anda melakukan pengecekan mengenai status tanah tsb pada Kantor Kelurahan setempat. Apakah memang benar girik tsb terdaftar dalam buku besar Kelurahan ybs. Selanjutnya yang perlu anda periksa adalah pelunasan pbbnya dan nama yg tercantum dalam pbb tsb apakah sudah sama dengan nama yang ada pada girik. -dalam prosesnya nanti akan dilengkapi dengan beberapa surat pernyataan yang merupakan kewajiban dari pemilik tanah. Biasanya surat pernyataan ini sudah ada form nya di Kelurahan setempat. Syarat lainnya al KTP/KK/NPWP/surat nikah penjual dan pembeli (surat nikah pembeli tidak diperlukan), pelunasan PBB, pajak2 yg harus dibayarkan. Selanjutnya akan dibuatkan AJB dan lanjut dengan proses balik nama pada Kantor Pertanahan setempat. -Cukup banyak Notaris/PPAT yg berlokasi di Depok khususnya di sepanjang jl. Margonda Raya. Demikian dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Tohari   |202.70.61.xxx |2009-07-30 10:00:49 Yth.Admin Saya berencana membeli rumah dengan harga Rp.50 jt. apa saja kewajiban / biaya yg akan timbul bagi si penjual dan pembeli dalam rangka balik nama, proses balik nama apakah bisa tanpa notaris artinya langsung ke kantor BPN setempat. rumah berlokasi di Cileungsi Elok terimakasih Reply | Quote 0   0

Irsaf  - Tanya Proses Balik Nama   |117.104.204.xxx |2009-07-31 02:04:58 Selamat Pagi Pak. saya menjual sebuah rumah di bekasi dengan luas LT/LB 45/60, Pertanyaan: 1. Bila saya mau membuat AJB sendiri tanpa melaui PPAT apakah bisa? bagaimana prosedur dan syarat-syaratnya? 2. Rumah saya dijual dengan harga 55 juta rupiah, tapi di NJOP tertera 63 juta, apakah saya tetap kena pajak penjualan dan pembelian? 3.berapa perkiraan biaya pengurusan surat-surat itu untuk wilayah Kota Bekasi? demikian pertanyaan saya, mohon penjelasannya, terima kasih. Irsaf - Bekasi Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-07-31 05:47:53 Jawaban untuk Pak Tohari dan Pak Irsaf : -transaksi jual beli tanah masuk dalam lingkup Hukum Pertanahan. Jadi apabila ada hal-hal yang berkaitan dengan tanah maka tunduk pada Hukum Pertanahan Nasional. Menurut Peraturan Pertanahan, jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Jadi artinya anda tidak dapat mengadakan jual beli hanya berdua saja antara pembeli dan penjual dan hanya dengan kwitansi biasa. Akibat hukumnya adalah jual beli tsb adalah jual beli di bawah tangan yang secara hukum pertanahan belum dikategorikan telah terjadi jual beli karena tidak memenuhi syaratnya yaitu dihadapan PPAT dan tentu saja tidak dapat dibalik namakan. -untuk penghitungan pajak setidak2nya yang dijadikan pedomannya adalah nilai NJOP. Untuk pajak penjual berlaku 5% dari Harga jual atau NJOP. Sedangkan untuk pajak pembeli dikurangi 30jt lalu dikalikan 5%. -untuk detail biaya sebaiknya anda menghubungi salah satu kantor PPAT setempat karena biaya yang berlaku bervariasi tergantung pada biaya operasional masing-masing. Sedangkan biaya standar untuk PPAT adalah 1% dari transaksi/NJOP dan balik nama kurang lebih 500rb s/d 1jt. Syarat2 al KTP/KK/surat nikah/npwp penjual, bukti pelunasan pbb min 5thn terakhir, sertifikat asli, npwp pembeli, pembyrn pajak penjual dan pembeli. Demikian Pak sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

suriadi  - bagaimana jika tanah belum sertifikat hanya berupa     |114.120.171.xxx |2009-08-01 23:27:03 bagaimana jika tanah hanya berupa segel ..bagaimana proses baliknamanya , dan dimana ? terimakasih Reply | Quote 0   0

suriadi  - segel     |114.120.171.xxx |2009-08-01 23:28:34 bagaimana jika surat tanah masih berupa segel , bagaimana proses baliknamanya , dan dimana ? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-08-09 04:06:29 Pak Suriadi, -menurut peraturan pertanahan yg ada sekarang ini maka jual beli atau pengalihan hak atas tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Berhubung surat tanah Bpk masih berupa segel, coba Bpk cek pada Kantor Kelurahan setempat mengenai daftar tanah/pencatatan tanah ybs apakah memang sudah terdaftar atau nama yg diatas segel tsb memang sesuai dengan nama yang ada pada daftar tanah. Seandainya memang ada menurut kami Pejabat setempat dapat mengeluarkan surat keterangan yang menguatkan dan menyatakan bahwa benar pemilik yang sebenarnya adalah nama yg tercantum di dalam segel tsb untuk selanjutnya dijadikan landasan bagi proses balik nama pada Kantor Pertanahan dimana lokasi tanah ybs. Demikian Pak sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Irsaf  - Balik Nama IMB.   |117.104.204.xxx |2009-08-03 02:19:04 Terima Kasih pak Admin atas penjelasannya, beberapa pertanyaan lagi... IMB rumah saya sudah ada sekarang tapi masih atas nama orang lain. 1. Apakah perlu IMB dibalik namakan, untuk proses jual beli? 2. bagaimana proses resmi balik nama IMB dan berapa biayanya? mohon pencerahhannya, terima kasih Reply | Quote 0   0

Muhammad Siregar  - Tanya   |203.77.211.xxx |2009-08-04 11:21:40 Saya membeli sebidang tanah 100 m2 dari developer. Sampai saat ini saya hanya memiliki kwitansi bermaterai dengan developer tsb. Sedangkan Developer tersebut hanya memiliki AJB dengan pemilik tanah sebelumnya(belum balik nama). Adapun status tanah tersebut adalah SHM dan masih jadi satu dengan sertifikat induk (belum pecah sertifikat). Saya bermaksud memecah sertifikat induk dengan pemilik tanah sebelumnya dan balik nama menjadi atas nama saya. Mohon sarannya, apa yang harus saya lakukan? Apakah saya harus membuat AJB terlebih dahulu dengan Developer tersebut, atau cukup mangajukan permohonan pecah sertifikat ke BPN bersama pemilik tanah sebelumnya, sesuai persyaratan dari BPN. Terima Kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-08-09 02:42:32 Bpk. Siregar, -sebenarnya secara teknis dapat dilakukan keduanya yaitu pemecahan sertifikat atas nama pemilik asal ataupun dilakukan pembuatan AJB atas nama Bapak. Namun untuk keamanan di pihak Bpk sebaiknya dibuatkan dulu AJB nya nanti sekaligus pecah sertifikat dan balik nama atas nama Pak Siregar berdasarkan AJB tsb. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Ifan  - Proses Balik Nama     |118.137.11.xxx |2009-08-06 04:53:58 Dear Administrator, 10 tahun yang lalu kami membeli rumah di Jakarta dan kami memperoleh AJB, Sertifikat HM, Bukti pelunasan pajak penjual (PPh) namun kami belum melunasi pajak pembeli (BPHT saat itu. Saat ini kami bermaksud untuk melakukan proses balik nama atas SHM rumah tersebut. Yang ingin kami tanyakan: 1. Apakah dasar pengenaan BPHTB kami saat ini? NJOP PBB tahun ini atau nilai transaksi 10 tahun yang lalu? 2. Setelah kami memperoleh bukti pelunasan BPHTB, apa langkah yang harus kami lakukan selanjutnya? Atas bantuannya kami ucapkan terima kasih. Salam Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-08-09 03:26:21 Pak Ifan, -berdasarkan pengalaman kami baru2 ini, perhitungan untuk BPHTB waris pedomannya adalah SPPT PBB tahun terakhir karena kebetulan bersamaan dengan AJB namun BPHTB nya telah dibayarkan pada saat transaksi sebelumnya. Jadi dari analogi kejadian ini kemungkinan besar nanti yg akan menjadi patokan BPHTB adalah SPPT PBB terakhir. Untuk detailnya sebaiknya anda menghubungi langsung Kantor Pertanahan setempat. Apabila dokumen telah lengkap (sertifikat asli, AJB dan pelunasan pajak2) maka dapat diurus langsung ke Kantor Pertanahan setempat atau dapat juga melalui salah satu kantor PPAT yg anda tunjuk. Demikian - Salam Reply | Quote 0   0

indra  - sah atau tidak     |120.136.17.xxx |2009-08-07 06:44:13 Selamat Pagi ! Begini bapak...saya mau tanya, waktu itu saya membeli sebidang tanah kapling (10x15m2) dan sang pemilik tanah membuatkan saya Akte Jual Beli ( AJB ) sedangkan pada saat itu saya tidak hadir (karena lokasi saya yang sangat jauh), Tetapi Di AJB tersebut ada saksi (termasuk Lurah ). Dan setelah selesai saya tandatangani bersama pemilik Tanah, Lalu pertanyaan saya Apakah sah AJB yang saya miliki ? kalau tanah saya di ambil orang lain apakah sy boleh menuntutnya ? terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-08-09 01:03:22 Pak Indra, -menurut peraturan pertanahan yg berlaku, untuk jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Dalam hal ini PPAT tsb bisa saja Camat yang masih diberikan kewenangan selaku PPAT atau Notaris/PPAT. Jadi sepanjang AJB tsb dibuat dihadapan Pejabat terkait maka AJB tsb sesuai dengan peraturan yang ada. -sedangkan pembeli yang biasanya tercantum di dalam AJB tsb bisa saja tidak hadir tetapi diwakili oleh orang lain, atau anda menanda tangani nya di kemudian hari sebelum akta tersebut diberi nomor tetapi juga tetap dilakukan dihadapan Pejabat terkait yaitu Camat atau Notaris/PPAT. Demikian sekilas Pak Indra. Salam Reply | Quote 0   0

anton   |202.70.61.xxx |2009-08-08 07:55:04 Selamat sore pak. Saya mau tanya, saya membeli sebidang tanah dan bangunan di komplek Villa kota bunga- cianjur. dikarenakan Kantor BPN cianjur terbakar maka utk proses AJB dan Balik Nama menjadi terhambat. Pertanyaannya adalah; 1. Apakah sah apabila saya sdh merenovasi bangunan di maksud tanpa menunggu selesainya AJB ?. Sebab menurut notaris yang mengurus, waktu yang dibutuhkan untuk sampai selesainya AJB dan balik nama lumayan lama. Dr pihak BPN dan Notaris pun tdk dpt menjanjikan perkiraan kapan selesainya surat2 di maksud, karena BPN harus mendaftar ulan surat tanah yang terbakar. 2. Pada saat saya membeli tanah dan bangunan dimaksud, memakai jasa notaris yang sama pada saat penjual membeli dr pihak developer. Dgn begitu seharusnya pembuatan AJB dan Balik Nama menjadi lebih mudah dikarenakan asal tanah dan bangunan dimaksud, notaris sdh mengetahui. Bgmana menurut bapak, berapa lama yang dibutuhkan untuk proses AJB dan Balik nama? 3. Berapa biaya yang harus dibayar untuk mengurus mulai dr awal pembelian sampai selesainya Surat Sertifikat yang sudah di balik nama? 4. Perlu bapak ketahui, pembelian saya lakukan tunai di hadapan notaris. Tp waktu saya mau membuat kwitansi bhw saya membayar lunas, pihak notaris bilang tdk perlu karena sdh di tanda tangani di akta. Apakah demikian prosedurnya, tanpa kwitansi pihak pembeli mempunyai kekuataan hukum bahwa tanah dan bangunan di maksud sdh dibayar? Saya sangat berterima kasih atas kesediaan bapak menjawab pertanyaan2 saya. Demikian pertanyaan saya; salam. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-08-09 08:39:43 Sdr. Anton, -biasanya pembuatan AJB apabila memang sudah dibayar lunas berikut kewajiban pajaknya maka AJB tsb sudah ditanda tangani dan sudah ada pertinggalnya pada Kantor PPAT ybs maupun satu salinan untuk pihak anda sendiri. Untuk balik namanya karena menyangkut Kantor Pertanahan yang terbakar tentunya memang akan memakan waktu. Jadi menurut kami masalah renovasi boleh2 saja sepanjang anda sudah memiliki satu salinan AJB dari Kantor PPAT ybs sambil menunggu proses balik namanya. -waktu yang diperlukan untuk proses balik nama pada Kantor Pertanahan yang biasanya adalah kurang lebih satu bulan. Namun mengingat Kantor Pertanahan ybs mengalami musibah kebakaran tentunya kami tidak dapat memprediksi berapa lama proses tsb akan berlangsung, karena tentu saja tergantung dari kesiapan Kantor Pertanahan tsb menata ulang semua arsip2 yg bersangkutan dengan proses balik nama. -masalah kwitansi lunas merupakan bagian kesepakatan antara penjual dan pembeli. Sebaiknya tetap ada kwitansi sebagai bukti lunas antara pihak anda dan penjual sebagai bukti antara para pihak. Secara hukum dari segi PPAT memang benar bahwa apabila AJB tsb sudah ditanda tangani maka berarti bahwa Jual Beli antara tsb sudah terjadi. Sedangkan bagaimana teknisnya apakah ditransfer atau dengan kwitansi dlsb adalah merupakan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Apabila anda datang ke Kantor PPAT artinya kedua belah pihak telah sepakat mengenai jual beli tsb dan mengenai berapa angka2nya adalah urusan antara kedua belah pihak. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Freddy   |60.230.193.xxx |2009-08-27 22:23:58 Pak/Bu Administrator, Apakah untuk kepengurusan AJB diperlukan NPWP dari semua yang namanya tertera dalam SHM ? Itu saja pertanyaannya, terima kasih. Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.138.xxx |2009-08-28 03:43:34 Pak Freddy, -Betul Pak Freddy memang demikian. Salam Reply | Quote 0   0

Freddy   |60.230.193.xxx |2009-08-28 07:52:03 masih soal NPWP, kalau yang belum punya NPWP kasih kuasa ke yang sudah punya NPWP untuk selesaikan kepengurusan AJB, apakah memungkinkan, Pak ? Mohon penjelasannya Pak, apaka NPWP dicantumkan dalam AJB ? terima kasih lagi. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-08-30 15:28:35 Pak Freddy, -Kalau tidak salah yang dijadikan pedoman untuk memiliki NPWP adalah penjualnya dan bukan kuasanya Pak. NPWP tidak dicantumkan namun diperlukan pada saat validasi pembayaran pajak dan sebagai salah satu syarat bagi proses balik nama pada Kantor Pertanahan. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

deny  - tplong pak     |125.164.119.xxx |2009-08-28 06:56:40 saya punya piutang dengan si B sementara si B berikan jaminan berupa sertifikat tanah yang atas nama B juga.disini tidak ada perjanjian tetulis antara saya dan si B tentang transaksi hutang piutang kami,hanya bersifat kekeluargaan saja.sekarang ketika si B mau saya tagi malah menyatakan ambil saja tanah saya dengan sertifikat itu lalu si B kabur tanpa ada konfirmasi.sekarang saya mau jual tanah itu.karena masih atas nama B,bagaimana pak solusinya ini.karena tidak ada surat kuasa juga.kemana saya harus lapor untuk penguatan hukum sahnya.trimakasih banyak pak Reply | Quote 0   0

Lena  - balik nama sertifikat rumah     |114.58.251.xxx |2009-09-04 05:35:06 saya di kasih rumah oleh tunangan saya, lokasinya di lombok....sedangkan saya skrg berada di jakarta.....saya ingin balik nama sertifikat tsb menjadi nama saya....bagaimana caranya ??? dan apa syarat2nya....??? thx.... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-09-05 15:31:28 Sdri. Lena, -untuk balik nama sertifikat tsb harus dibuatkan akta hibahnya terlebih dahulu yaitu hibah dari tunangan anda kepada anda. Berhubung tanah tsb berada di Lombok maka apabila tunangan anda bertempat tinggal di Jkt maka ia harus membuat akta hibah tsb di Lombok atau memberikan kuasa notaril kepada seseorang untuk membuat akta hibah tsb disana. Dokumen2 yang dibutuhkan a.l. adalah sertifikat asli tanah ybs, KTP masing-masing pemberi dan penerima hibah dan penerima apabila hibahnya nanti dikuasakan. Untuk membuat akta kuasanya dapat dilakukan di Jkt. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Ratna   |125.160.217.xxx |2009-09-04 11:16:47 Salam, Mengenai persyaratan balik nama, dimana harus ada NPWP penjual. Bagaimana bila ternyata penjual tidak memiliki NPWP? Terimakasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-09-05 15:25:34 Sdri Ratna, -untuk itu NPWP penjual harus dibuatkan terlebih dahulu dan tidak akan memakan waktu yang lama (hanya 1 atau 2 hari) sedangkan utk usia lanjut (usia non produktif) kalau tidak salah dapat membuat surat pernyataan. Demikian - salam Reply | Quote 0   0

budi   |114.127.246.xxx |2009-10-03 14:41:21 Pak admins yg terhormat, saya sedang mengajukan pembuatan sertifikat ke BPN, dan kemudian agraria pun sudah mengukur tanah tersebut. Pertanyaan saya, benarkah apabila pihak BPN langsung meminta Surat Keterangan Tanah ( SKT ) yang Asli ( bukan Foto Copi ) yang saya pegang ? bukankah SKT asli akan ditarik oleh BPN setelah sertifikatnya jadi ? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-05 14:46:23 Sdr. Budi, -Berdasarkan pengalaman dalam praktek memang biasanya demikian, yang diambil adalah SKT yang asli pada saat proses pembuatan sertifikat berjalan. Demikian sekilas dari kami Salam Reply | Quote 0   0

surya  - SHM   |125.161.146.xxx |2009-10-13 05:45:32 Pak Admin yang terhormat Saya sedang mengurus SHM sudah 1 tahun, belum juga jadi, mohon sarannya apa yang harus saya lakukan agar cepat selesai sedangkan tanda terima sudah ada dari BPN Kota Bekasi. Sebenarnya berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk pengurusan SHM jika syarat-syaratnya lengkap? Apakah jika Sertifikat sudah jadi, AJB asli akan dikembalikan kepada saya? Mohon bantuan dan pencerahannya, terima kasih sebelumnya. Reply | Quote 0   0

Toto  - Masa berlaku AJB   |125.166.128.xxx |2009-10-13 08:15:02 salam... pertanyaan langsung saja, kalau saya mau beli tanah dan tidak mau langsung dibaliknama jadi hanya AJB saja boleh tidak? karena tanah ini pasti suatu ketika akan saya jual kembali.... untuk AJB ini apakah ada masa berlakunya? maksudnya kalau tidak dibaliknama (sertifikat) apakah AJB ini tetap berlaku untuk di jual lagi atau diagunkan ke bank? terima kasih Reply | Quote 4   0

akmal  - Pembelian Rumah Indent   |222.124.249.xxx |2009-10-15 02:40:24 Selamat pagi, Bpk/Ibu admin, pada saat ini saya ingin membeli rumah di sebuah perumahan yang sedang dibangun. Pengembang sepertinya memiliki kerjasama dengan salah satu Bank untuk kredit pemilikan rumah tersebut, namun karena salesnya memberikan janji diskon sebesar 10% jika dibayar cash dalam waktu 14 hari kerja sejak tanda jadi (booking) maka saya jadi tertarik untuk melakukan pembayaran rumah tersebut secara cash keras. Namun setelah bertanya-tanya kepada orangtua ada beberapa risiko yang membuat saya jadi khawatir di antaranya rumah masih indent 8 bulan dan ketika saya sudah membayar lunas pihak developer tidak menjanjikan saya untuk melakukan penandatanganan AJB. Pertanyaan saya: 1. Apakah penandatanganan AJB dan balik nama sertifikat (pemisahan) baru bisa dilakukan ketika rumah sudah selesai dibangun? 2. Apakah penundaan sampai rumah selesai merupakan indikasi bahwa surat-surat di perumahan tersebut belum beres? (maksudnya tanah tersebut belum dikuasi sepenuhnya oleh developer) 3. Pada saat saya sebelum saya membayar cash, apakah perlu untuk membuat perjanjian pengikatan jual beli terlebih dahulu baru pembayarannya saya transfer atau bagaimana prakteknya yang aman untuk pembeli? Demikan, terima kasih atas jawaban bapak/ibu. 2.Apakah penundaa Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-18 05:30:39 Sdr. Akmal, -pembuatan AJB baru bisa dilakukan apabila tanah ybs sudah memiliki sertifikat. Karena tentunya di dalam AJB tsb harus dirincikan mengenai status tanah, lokasi, luas dll. Dengan demikian untuk tanah yg belum memiliki sertifikat apabila memang sudah dibayar lunas seyogyanya dibuatkan Pengikatan Jual Beli terlebih dahulu sehingga nantinya apabila sertifikat tsb sudah selesai dapat langsung dibuatkan AJBnya oleh anda sendiri tanpa melalui developer. -sejauh yg kami tahu dalam prakteknya developer akan membuatkan pengikatan jual beli secara di bawah tangan. Namun untuk keamanannya sebaiknya dimintakan pembuatan Pengikatan jual beli secara notaril didepan Notaris. Mengenai pembayaran dapat dilakukan pada saat yg sama. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

David K.  - Titik Peralihan Hak atas tanah dalam jual beli tan   |118.136.194.xxx |2009-10-15 14:11:15 Salam, Pertama2 highest appreciation buat admin yg telah membuat webs ini dengan sangat baik dan sangat bermanfaat bagi kami, khususnya kalangan yang ingin mengetahui lebih banyak mengenai seluk beluk hukum.. Pertanyaan saya adalah : bahwa sebagaimana kita ketahui, titik peralihan hak atas suatu benda dalam jual beli adalah pada saat adanya levering (peneyerahan) dari benda bergerak (didasarkan pada KUHPerdata).. Yang menjadi pertanyaan saya adalah : bagaimana dengan tanah ? tanah telah diatur dengan UU No. 5/1960 dan PP 24/1997, serta telah diatur lebih lanjut dalam KepMen Agraria .. Menurut hemat saya, titik peralihan dalam jual beli tanah adalah pada saat ditandatanganinya AJB oleh pembeli, penjual, di hadapan PPAT ..masalah balik nama sertifikat menurut saya adalah hal yang bersifat administratif.. tetapi apakah ada dasar hukum ynag mengatakan demikian ? Dan apakah benar pendapat saya ini ? atau apakah sebenarnya argumentasi hukum yang dapat membenarkan titik beralihnya HAT dalam jual beli tanah adalah saat di ttdnya AJB, karena saya tidak dapat menemukan dasar hukum yang mengatur secara eksplisit mengenai hal ini .. Tolong Bantuannya.. Terima kasih banyak.. Salam .. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-17 20:52:56 Sdr. David, -Kami sependapat dengan apa yang anda utarakan bahwa terjadinya jual beli adalah pada saat ditanda tanganinya AJB. Krn dasar dari hukum pertanahan kita adalah konsepsi hukum adat dimana jual beli menurut hukum adat bersifat terang dan tunai. Pemindahan hak tsb terjadi pada saat yang sama/langsung antara penjual dan pembeli. Pemindahan hak berdasarkan hukum pertanahan kita merupakan pemindahan penguasaan secara yuridis dan secara phisik. Sedangkan Pendaftaran tanah berdasarkan PP 24/1997 merupakan syarat administratif yang berfungsi untuk memperkuat serta memperluas pembuktian. -memang tidak ada ditemukan ketentuan yang merumusan secara tegas mengenai kapan beralihnya hak atas tanah dalam hukum pertanahan. Namun hal tersebut kiranya dapat disimpulkan dan dimaknai demikian berdasarkan Penjelasan Umum III/1 UUPA yang menyatakan bahwa UUPA didasarkan pada ketentuan2 Hukum Adat sebagai Hukum yang asli dimana di dalamnya menyangkut hukum jual beli yg sifatnya terang dan tunai. Demikian tanggapan kami. Salam Reply | Quote 0   0

etriyanto damanik  - persyaratan meminta print out pbb yang hilang/tida   |114.59.185.xxx |2009-10-16 04:04:22 mohon dapat dijelaskan persyaratan apa yang harus dilakukan untuk mendapatkan stts pbb yang hilang terima kasih. Reply | Quote 0   0

Anonymous   |125.161.157.xxx |2009-10-16 04:57:12 Sdr. Etriyanto, -Kalau yang anda maksud stts berarti itu bukti tanda pembayaran. Untuk itu anda bisa langsung menghubungi Kantor PBB setempat dan meminta print out outstanding/tagihan yang belum terbayarkan. Sekaligus anda juga dapat meminta bukti struk/stts pembayaran ulang. Demikian - Salam Reply | Quote 0   0

edi  - balik nama hibah   |114.125.103.xxx |2009-10-20 03:25:22 saya (cucu) bermaksud balik nama sertifikat atas nama nenek (alm). ahli warisnya 4 orang anak (bibi saya) dan 4 orang cucu (ayah sudah meninggal). apa benar kalo tanah di hibahkan ke cucu itu masuknya jual beli? jadi kena pajak tambahan? terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-26 01:21:39 Sdr. Edi, -Hibah tidak termasuk ke dalam kategori jual beli walaupun hibah tersebut dilakukan terhadap cucu. Sedangkan masalah sekarang ini bukan termasuk dalam hibah tetapi pewarisan (cucu sebagai pengganti dari orangtua yg telah meninggal dunia). Mengenai pajaknya yg dikenakan adalah pajak waris yang diatur dalam PP No. 111 tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena waris dan hibah wasiat yaitu separuhnya dari yang seharusnya dibayarkan seandainya anda melakukan transaksi jual beli. (anda dapat membaca peraturan ini pada kolom peraturan pd sub title peraturan pemerintah). Demikian sekilas dari kami. Reply | Quote 0   0

hery  - konsultasi   |202.70.50.xxx |2009-10-23 16:13:07 mau konsultasi nih. kronologisnya: sy mnukar tambah tanah sawah dgn pihak ke 2 di atas surat perjanjian pernyataan bersama, dengan sluruh biaya pembuatan sertifikat dan surat mnyurat d tanggung sy. di tengah jln pihak ke 2 mmbatalkan surat prnyataan trsebut dengan sepihak tanpa alasan, sementara proses pembuatan sertifikat ats nm pihk ke 2 sedang berjalan dan sy tetap ingin melanjutkan perjanjian trsbut.. maka ap yg hrs sy lakukan?? trm kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-31 14:00:13 Sdr. Hery, -Untuk pengalihan hak atas tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Oleh karena perjanjian tsb hanya dibuat di bawah tangan mak sulit bagi anda untuk menuntut pihak lain memenuhi kewajibannya. Oleh karena itu kami tidak melihat jalan keluarnya mengenai hal ini kecuali anda mundur dari perjanjian dan meminta kembali uang anda yg telah dipergunakan untuk pengurusan sertifikat tsb, kecuali perjanjian tsb dilakukan dihadapan Notaris dengan bentuk pengikatan. Salam Reply | Quote 0   0

Tonny   |125.166.212.xxx |2009-10-24 10:47:45 Hai, Saya mohon informasi/solusi atas hsl berikut. Almarhum orang tua saya memiliki dua rumah tipe 36 yang bersebelahan. Setiap rumah memiliki SHM dan AJB atas nama yang berbeda. Yang satu atas nama adik saya dan yang lainnya atas nama almarhum ibu saya. Kedua rumah tersebut sudah dirombak/renovasi total menjadi satu kesatuan rumah bertingkat dua. PBB atas rumah tersebut sudah menjadi satu tagihan NJOP. dasar PBB adalah IMB yang diputihkan atas nama ibu saya. Kami bersaudara berjumlah sembilan orang dimana salah seorang dari kami sudah wafat. Kami bermaksud menjual rumah tersebut. Kami sepakat untuk membuat Surat Keterangan Ahli Waris atas nama saya di kecamatan untuk mempermudah pengurusan rumah tersebut. 1. Apakah kedua sertifikat perlu disatukan menjadi satu sertifikat? Bila ya, bagaimana prosedurnya mengingat nama yang tercantum pada sertifikat tersebut berbeda? Apakah bisa langsung atas nama Saya. 2. Bila sertifikat kedua rumah tersebut tidak disatukan, apakah jual beli dapat dilakukan mengingat bentuk fisik kedua rumah tersebut sudah menjadi satu kesatuan. Terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-31 14:45:40 Sdr. Tonny, -2 sertifikat atas nama yg berbeda tidak dapat disatukan begitu saja. Untuk tanah dengan nama alm Ibu anda maka harus dibalik nama terlebih dahulu ke atas nama para ahli waris/keturunannya. Setelah itu apabila memang ingin disatukan maka harus dengan cara hibah yaitu hibah dari Saudara anda yg namanya tercantum dalam salah satu sertifikat kepada saudara2 yg lain sehingga dapat digabungkan ke sertifikat yg satu lagi karena namanya sudah sama. Begitu pula Surat Keterangan Waris, di dalamnya harus dicantumkan semua nama2 ahli waris/keturannya dan tidak boleh hanya atas nama satu orang saja. Apabila kedua sertifikat tsb tdk disatukan tetap dapat diperjual belikan tetapi SPPT PBB harus dipecah terlebih dahulu guna penghitungan pajaknya, selanjutnya dibuatkan 2 AJB. Satu AJB dengan penjual atas nama Saudara anda sedangkan lainnya AJB dengan penjual para ahli waris karena tnh tsb atas nama alm Ibu anda. Demikian keterangan dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

risan  - biaya balik nama   |114.123.199.xxx |2009-10-26 09:59:45 saya akan melakukan proses balik nama atas tanah bersertifikat dari BTN yg sudah saya pegang,yg mau saya tanyakan: - syarat apa saja yg harus saya bawa ke BPN untuk balik nama? - berapa biaya yg harus saya keluarkan dengan NJOP 87jt dan bagaimana kalkulasi penghitungannya? terimakasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-11-01 05:34:13 Sdr. Risan, -untuk balik nama ke Kantor Pertanahan dokumen yg diperlukan antara lain adalah KTP, AJB, Sertifikat Hak Tanggungan, bukti pelunasan PBB sd 5thn terakhir, bukti pelunasan dari BTN dan sertifikat asli (SHGB/SHM). Terlebih dahulu akan dilakukan roya terlebih dahulu dengan dasar Sertiifkat Hak Tanggungan. Mengenai biaya sebaiknya anda mengecek langsung pada Kantor Pertanahan setempat. Demikian - salam Reply | Quote 0   0

aath  - Masa berlaku AJB sampai di Balik Nama Menjadi Sert   |202.155.20.xxx |2009-10-27 11:40:18 Salam... Pertama-tama saya hendak menanyakan, saya membeli sebuah rumah di daerah jagakarsa luas 65m2, saat ini saya sedang menunggu AJB yang sedang di buat oleh PPAT / Notaris, pertanyaan saya adalah setelah jadi AJB apakah saya harus langsung balik nama sertifikat tanah dari pemilik lama ke pemilik baru mengingat sertifikat statusnya masih induk, sedangkan biaya yang ditawarkan oleh notaris terlalu tinggi buat saya. Apakah mungkin kalau saya menunda balik nama sertifikat tanah dalam kurun waktu 1-2 tahun ( ngumpulin duit dulu buat adminitrasinya.... ) atau memang AJB ada masa berlakunya dari mulai di buat dan ditanda tangani oleh kedua belah pihak. Terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-10-29 10:43:59 Sdr. Aath, -Menurut peraturan pertanahan (PP No.24/97) semua peralihan hak atas tanah termasuk AJB yg sedang anda tunggu sekarang ini harus didaftarkan/balik nama segera pada Kantor Pertanahan setempat. Hal ini dimaksudkan untuk membuktikan bahwa pemilik dari tanah ybs sekarang ini memang adalah orang yg telah membeli tanah tsb berdasarkan AJB yg dibuat. Jadi untuk kepastian hukumnya memang sebaiknya segera diurus pendaftarannya (balik namanya) untuk menjaga hal2 yg tidak diinginkan dikemudian hari. Setahu kami sekarang ini Kantor Pertanahan hanya dapat menerima jual beli sebagian apabila tanah tsb sudah dipecah terlebih dahulu. Sebaiknya anda mengecek hal ini di Kantor Pertanahan setempat. Demikian dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Rizal   |202.147.198.xxx |2009-11-10 11:01:24 Langsung saja, yang ingin saya tanyakan adalah sbb: 1. Apakah AJB bisa dijadikan jaminan di bank apabila saya ingin membeli rumah baru (misalkan dengan sistem KPR)? 2. Berapa lama proses merubah dari AJB menjasi SHM? 3. Apakah surat AJB sudah cukup berkekuatan hukum yg kuat yang menunjukkan bahwa saya pemilik tanah/rumah? 4. Apakah surat AJB berpotensi menjadi sengketa, dan apa saja yg menyebabkan surat AJB menjadi sengketa? Sebelumnya terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-11-13 14:45:45 Sdr. Rizal, -Biasanya yg dijadikan jaminan di Bank adalah sertifikat (AJB sebagai pelengkap perolehan tanah tsb dari pihak sebelumnya). -AJB adalah akta jual beli yaitu sebagai bukti adanya pengalihan hak atas tanah dari satu pihak kepada pihak lainnya. Sedangkan bukti kepemilikan tanah adalah sertifikat atau girik/petok C. Seandainya tanah tsb masih berstatus girik maka dengan adanya AJB tsb harus segera didaftarkan/disertifikatkan untuk mendapatkan kepastian siapa yg menjadi pemilik terakhir dari tanah ybs. Mengenai proses pembuatan sertifikat dari tanah girik ke SHM dalam prakteknya akan memakan waktu cukup lama yaitu kurang lebih satu tahun. Namun apabila tanah tsb sudah berstatus sertifkat HM maka dengan adanya AJB tinggal dilakukan proses balik namanya ke atas nama pembeli. -Kemungkinan AJB tsb menjadi sengketa pasti ada apabila AJB tsb tidak segera didaftarkan. Karena kemungkinan adanya AJB beberapa kali di dalam praktek dimungkinkan. Oleh karena itu pendaftaran/sertifikat merupakan bukti kepemilikan yg kuat dan penuh. Demikian dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

anita  - pembuatan sertifikat   |118.136.233.xxx |2009-11-11 03:44:39 Met Siang, Mau tanya, Saya & keluarga sudah menempati rumah kami kurang lebih 27 tahun… bulan april yg lalu papa-ku meninggal dunia… saya kehilangan surat tanah dikarenakan banjir yang selalu melanda rumah kami. Kami bingung harus berbuat apa karena saat ini saya mempunyai niat u/segera membuat sertifikat a/n mama saya…dikarenakan papa-ku yang tau crt & riwayat tanah tsb, apa yg mst saya lakukan… krn saya pernah ke kelurahan dan mereka menyatakan hrs ada bukti. Bagaimana bila hal ini terjd? Apa yg mst saya lakukan u/dapat membuat sertifikat dengan baik?? Sebelum & sesudahnya saya ucapkan terima kasih kepada bpk/ibu atas bantuannya.. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-11-11 11:37:26 Sdr.Anita, -Pertama sekali anda harus membuat laporan hilang di Kantor Polisi setempat dengan menginformasikan detail2 yg ada spt alamat rumah dll serta benda apa yg hilang. Setelah itu anda sekali lagi pergi ke Kantor Kelurahan. Bagaimanapun juga data-data awal/riwayat tanah seyogyanya ada pada Kantor Kelurahan setempat. Jadi dalam buku mereka ada suatu daftar tanah. Disitu dapat dilihat data-data tanah anda. Setelah itu dapat dibuatkan mengenai surat keterangan tanah dlsb. Tidak ada alasan bagi Kantor Kelurahan untuk menyatakan tidak ada data karena satu2nya tempat riwayat tanah adalah di Kantor Kelurahan. Tinggal bagaimana pendekatan anda dalam menangani hal ini.Untuk memperkuat permohonan anda dapat ditambahkan Surat Pernyataan/keterangan dari RT/RW bahwa anda sekeluarga telah menempati rumah tsb sekian tahun. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

junaidi   |125.166.141.xxx |2009-11-12 15:42:20 salam kenal, bisa tidak pembatalan AJB di lakukan buklan pada PPAT yg menerbitkan AJB yang hendak di batalkan tersebut? terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-11-13 12:59:34 Sdr. Junaedi, -menurut pendapat kami boleh saja untuk membuat pembatalan akta dihadapan PPAT lainnya asal saja orang-orang/para pihak yg sama yg ada dalam akta yg akan dibatalkan tsb hadir. Demikian - Salam Reply | Quote 0   0

sisca   |121.131.16.xxx |2009-11-13 06:17:20 Saya ucapkan terima kasih sebelumnya atas jawaban dari permasalahan saya ini. Ibu saya mendapat sebuah rumah warisan dari orang tuanya. Ibu menikah pada tahun 1966 dan pada tahun 1972 ibu mengurus surat rumah dalam bentuk akte jual beli (sertifikat rumah = Surat Hak Milik) atas nama ibu saya sendiri (bukan atas nama nenek saya lagi), dan ini dilakukan saat nenek saya masih hidup (nenek meninggal th 197. Kemudian pada tahun 2000 ayah saya meninggal dunia. Pada tahun 2008 ibu saya memutuskan menjual rumah itu, pembayaran sudah kami terima dan sudah lunas, namun surat jual beli dan pemindahan nama baru akan dilakukan pada tahun ini. Namun berdasarkan informasi yang kami peroleh dari pegawai dari notaris yang akan mengurus balik nama atas rumah tersebut mengatakan bilamana harta yang diperoleh dalam pernikahan secara resmi menjadi milik bersama. Dalam hal ini, karena bapak saya sudah meninggal, maka selain ibu saya, seluruh anak pun wajib ikut tanda tangan. Ibu kami mempunyai 4 orang anak, 1 orang sudah meninggal, 1 orang sedang berada di luar negeri. Bagi yang berada di luar negeri ada solusinya, tetapi bagi kakak yang sudah meninggal ini, harus diwakili ahli warisnya juga ( anak-anak almarhumah masih kecil-kecil, dan pernikahannya bermasalah dengan suami yang tidak bertanggung jawab, hubungan dengan keluarga kami tidak baik dan tidak diketahui keberadaannya sekarang ) Sementara ada informasi lain dari seorang petugas kecamatan yang sudah sering mengurusi masalah jual beli tanah mengatakan, orang tua tidak harus mewariskan harta pada anak, jadi karena saat ini ibu masih hidup, dan bertindak sebagai penjual maka cukup ibu saja yang memberi tanda tangan dan dilengkapi dengan surat kematian ayah, disaksikan oleh salah seorang anak sebagai saksi itu saja sudah cukup. Jadi bagaimanakah aturan yang sebenarnya, dan adakah dasar hukum yang bisa menjadi pedoman, karena ibu kami juga baru sekali ini menjual rumah dan tidak paham tentang urusan ini. Atas saran dan solusinya kami ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya. Ica Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-11-13 14:00:28 Sdr. Sisca, Kami sependapat dengan salah seorang pegawai Notaris sbgmana yg anda sebutkan diatas. Menurut peraturan yg berlaku (UU Perkawinan No. 1/74) harta yg diperoleh sepanjang perkawinan menjadi harta bersama. Walaupun sertifikat tsb atas nama Ibu anda kalau tanah tsb diperoleh pada saat perkawinan berlangsung maka menjadi harta bersama. Namun karena Ayah anda telah meninggal dunia maka yg berhak atas tanah tsb adalah para ahli waris yg ada yaitu Ibu beserta anak2nya. -Mengenai salah seorang saudara anda yg telah meninggal dunia pun demikian pula, diperlukan adanya surat kematian dari yg bersangkutan berikut surat keterangan waris untuk membuktikan benar bhw anak2 yg tinggal adalah anak2nya dan akan menjadi ahli waris pengganti beserta ayahnya. Namun berhubung hubungan yg kurang baik dan tidak diketahui keberadaannya maka jalan keluarnya adalah dengan penetapan pengadilan. -Beberapa waktu yg lalu memang masih dimungkinkan dalam praktek sebagaimana yg disebutkan oleh salah seorang petugas Kecamatan diatas. Namun sebenarnya sesuai dengan peraturan yg ada dan dalam perkembangan hukum sekarang ini serta untuk kepastian dan keamanan bagi para pihak sebaiknya dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yg berlaku. Demikian tanggapan dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

wijayanti     |202.152.17.xxx |2009-11-20 04:10:38 Saya mo membeli rumah dengan luas tanah 100 meter dan luas bangunan 60 meter, status ajb dan rumah tersebut baru dibangun bulan maret 2009. ketika saya tanyakan mengenai pbb, ternyata tidak ada pbb nya. yg saya ingin tanyakan apakah mungkin rumah sudah dibangun tapi tidak ada pbb. terimakasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-11-22 06:35:35 Sdr. Wijayanti, -memang seharusnya setiap bidang tanah memiliki PBB. Namun untuk tanah2 bekas Hak Milik Adat masih ditemui yg belum memiliki PBB. Hal ini disebabkan pemilik tanah ybs tidak melakukan penyesuaian terhadap Girik yg sebelumnya masih bernama Ipeda dengan ketentuan Pajak Bumi dan Bangunan yg ada sekarang ini. Pengurusan PBB tsb dapat dimohonkan pada Kantor Pelayanan Pajak setempat. Demikian - Salam Reply | Quote 0   0

Didik     |125.163.236.xxx |2009-12-10 02:15:56 salam kenal, saya sangat berterimakasih kepada administrator atas situs ini,krn kami bisa mengetahui seluk beluk pertanahan. saya ingin brtanya,tentang proses jual beli tanah. ceritanya: saya beli tanah dari Bpk Adi Warsito.status tanah masih S ( sawah ) ,belum sertifikat ( masih leter c ,atas nama Bpak Adi Warsito) dengan luas 700m. tanah yang dijual ke saya 1/3 dari tanah itu,yaitu 250m. pertanyaannya: 1. bagaimana proses jual belinya? apakah sudah bisa dengan akta jual beli? atau masih pakai perikatan jual beli? 2.menurut keterangan yg saya dapat: untuk bisa jual beli dengan kasus saya ini,maka yg dilakukan: A. membuat sertifikat dulu. B.perubahan status sebagian tanah yg akan dijual ( jadi harus ada pengeringan seluas 250m ). C.pecah atas nama Bpk Adi Warsito. D.akta jual beli dan balik nama. apakah proses ini sudah benar? butuh berapa lama untuk proses ini? adakah proses yg lebih simpel? 3.biaya pengeringan tanah seluas 250m dibutuhkan biaya brapa? 4.jika pemecahan tanah itu dilakukan sebelum sertifikat apakah bisa? yaitu melalu pemerintah desa? terima kasih atas penjelasannya Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2009-12-13 02:15:48 Sdr. Didik, -menurut pengalaman kami sebelumnya pihak Kantor Pertanahan masih bersedia untuk menerima proses balik nama dengan pembuatan akta jual beli sebagian (tanah yg dibeli/dijual hanya sebagian) untuk tanah yg berstatus girik. Namun kelihatannya dalam perjalanannya sekarang ini hal tsb agak sulit untuk dilaksanakan. Jadi pada prinsipnya tanah yg akan dijual/dibeli sebagian tsb harus didaftarkan terlebih dahulu (disertifikatkan) berdasarkan luas tanah yang akan dialihkan (di jual). Walaupun tanah tsb sudah bersertifikat pun demikian juga. Misal ada tanah 1000 m2, sedangkan yg mau dijual hanya 300m2, maka harus dipecah terlebih dahulu sertifikatnya yg 300m2 tsb baru dibuatkan akta jual belinya. Jadi kami rasa hal ini juga berlaku bagi tanah anda/yg akan/sudah anda beli. -mengenai pengeringan tanah sawah memang demikian prosedurnya. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

AGGS SUPRIYANTO   |125.164.237.xxx |2009-12-12 00:50:45 Saya mau menanyakan soal keabasahan akata jual beli, mbah saya mempunyai tanah yang di indikasi di serobot sama adik dari istrinya,di akta jual beli saya temukan tandatangan mbah saya dan di KTP tidak sama, sedangkan kondisi mbah saya satu tahun sebelum transaksi mengalami sakit dan pernah di rawat di rumah sakit, usia beliau pada saat itu 69 (transaksi pada tahun 2005).yang saya tanyakan, apakah ada kemungkinan tanah yang sudah jadi hak miilik adik ipar mbah saya bisa kembali pada bapak saya? Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2009-12-13 02:05:06 Sdr. Agus, -menurut hemat kami sepanjang dokumentasi/ajb tsb dapat dibuktikan ke tidak benarannya atau dengan kata lain adanya penipuan/pemaksaan kiranya kel anda/ahli waris dapat menuntut hal tsb berdasarkan prosedur hukum yg berlaku. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Sophan   |202.152.243.xxx |2010-01-12 20:16:31 Saya mau menanyakan tentang proses balik nama, Pak. Saya sudah bertransaksi dengan penjual. Saya juga telah menerima sertifikat aslinya dan bukti jual beli berupa kwitansi. Bagaimana saya memproses balik nama sertifikat tersebut dan bagaimana urutannya? Kira kira biayanya berapa yach, luas tanah kecil yaitu 63m2? Terima kasih Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-01-14 08:17:40 Sdr. Sophan, -kami yakin anda sudah membaca beberapa pertanyaan yg sama di website kami ini dan telah kami jelaskan dengan rinci. Secara ringkas saja kami informasikan bahwa jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Jadi anda harus membuat kembali AJB (akta jual beli) nya dihadapan PPAT setempat. Syarat2 nya a.l. adalah sertifikat asli, KTP suami/isteri+KK+Buku nikah penjual, KTP Pembeli dan bukti pembayaran PBB sampai tahun berjalan. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

lia   |125.160.238.xxx |2010-01-22 08:13:33 selamat siang .. saya ada pertanyaan .. suami saya dulu pernah menikah dan mempunyai 3 orang anak..dan mempunyai sebuah rumah atas nama anak2 tersebut dimana pada waktu itu mereka masih dibawah umur. suami bercerai tahun 2002,dan pada tahun 2004 rumah tersebut dijual oleh mantan istrinya .pertanyaan saya 1.bisakah terjadi transaksi jual beli rumah jika tanpa tandatangan suami saya..?sedangkan saat transaksi itu terjadi anak2 masih di bawah umur..dan apakah akta jual beli itu sah..? 2.apakah suami saya mempunyai hak atas rumah tersebut ,dan apakah ini termasuk harta gono-gini walaupun sertifikat atas nama anak2 ,,? 3.jika transaksi terjadi apakah ini termasuk tindakan kriminal..? saya mengharapkan jawaban atas kasus ini. trims lia Reply | Quote 0   0

Anonymous   |202.70.51.xxx |2010-01-22 08:32:52 Sdri. Lia, -jual beli atas tanah yang sertifikatnya atas nama anak di bawah umu dapat dilakukan berdasarkan penetapan pengadilan yang dimohonkan oleh wali anak2 ybs. Jadi kemungkinan jual beli tsb dilakukan dengan penetapan pn tsb. -menurut hemat kami karena nama yang tercantum dalam sertifikat tsb adalah anak2 walaupun masih di bawah umur maka tidak dapat dikategorikan sebagai harta bersama. Tetapi dapat dikategorikan sebagai hibah kepada anak2 ybs. Demikian sekilas tanggapan kami. Salam Reply | Quote 0   1

lia   |125.160.238.xxx |2010-01-22 08:55:26 Terima kasih atas responnya. ada poin yg kurang jelas..poin no.1. penetapan pengadilan yang dimohonkan oleh wali anak2 ybs. Jadi kemungkinan jual beli tsb dilakukan dengan penetapan pn tsb. nah dalam kondisi yg bagaimana penetapan itu dapat dilakukan..? kalaupun dikatakan sebagai hibah perlukah tanda tangan si pemberi hibah tersebut (ayah dan ibunya..? maaf kalau saya kurang jelas.. terima kasih banyak Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-01-22 09:36:43 Sdri.Lia, -Sejauh yang kami tau pengalihan hak atas hak milik anak2 yg masih dibawah umur biasanya dimungkinkan dengan alasan adanya kepentingan bagi anak2 ybs. Untuk masalah itu tentunya Pengadilan akan mempertimbangkan hal2/alasan2 yang diajukan untuk dapatnya dikeluarkan suatu penetapan. -yang kami sebut sebelumnya adalah dianggap sebagai hibah, namun bukan berarti hibah dalam arti secara teknis. Kalau hibah secara teknis harus ada tanda-tangan/persetujuan orang tua. Demikian. Salam Reply | Quote 0   0

Donny Saputra  - Prosedut jual sebagian tanah   |202.14.255.xxx |2010-02-01 03:15:42 [/size][size=medium]Salam... Mohon pencerahannya Bapak / Ibu Admin Akta online, Kami sekeluarga hendak menjual sebagian tanah kami, dimana status tanah tersebut masih berupa AJB atas nama almarhum Ayah... Yang ingin saya tanyakan adalah, apa saja persyaratan yang harus kami penuhi agar sebagian tanah tersebut dapat kami jual sesuai dengan hukum yang berlaku... Terima kasih banyak... Reply | Quote 0   0

yessy kinalia kianggun  - Pentingkah nomor di dalam AJB   |125.162.115.xxx |2010-02-13 01:21:01 Selamat Pagi, Bulan desember tahun 2009 saya selaku pembeli bersama2 dgn penjual menghadap notaris/ppat untuk membuat akta jual beli, tetapi 3 hr kemudian notaris/ppat mengatakan kesulitan untuk memberikan nomor pada AJB dikarenakan si penjual memasukan permohonan pembatalan ajb ke BPN. Yang ingin saya tanyakan adalah seberapa pentingkah nomor dalam AJB tsb? n sah atau tidak AJB yang telah kami tanda tangani? terima kasih, Reply | Quote 0   0

Donny H  - Jual Tanah PPJB   |222.124.249.xxx |2010-02-16 09:31:48 Dear Administrator Saya bermaksud menjual tanah di cibubur dengan status PPJB (tanah tersebut saya beli dari developer). Berdasarkan PPJB tersebut apabila saya bermaksud menjual tanah tersebut saya akan dikenakan biaya pengalihan 5% dari harga beli sebelum PPN. Namun setelah saya tanyakan kepada developer, selain biaya pengalihan tersebut saya akan dikenakan PPh dengan tarif 5%. Yang ingin saya tanyakan apakah pengenaan PPh (5%) tersebut memang lazim dilakukan? Karena saya juga mempunyai pengalaman jual beli di daerah Serpong (BSD), pihak penjual hanya dikenakan biaya pengalihan saja. Mohon penjelasannya. Terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-02-17 17:24:51 Sdr. Donny, -Mengenai pengenaan pajak/Pph 5% untuk penjual sebagaimana yg anda utarakan memang merupakan kewajiban yang harus dilaksanakan dalam jual beli (berdasarkan uu pajak/pertanahan). Jadi kalau anda menjual/mengalihkan dengan akta jual beli maka PPh harus dibayarkan begitu juga pembeli yaitu BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan). Kecuali memang ada perjanjian terlebih dahulu dengan pihak developer. Demikian sekilas dari kami - salam Reply | Quote 0   0

Donny H.  - re: Jual Tanah PPJB   |222.124.249.xxx |2010-02-18 02:37:31 Dear Administrator, Terima kasih sebelumnya atas penjelasannya. Namun masih ada yang ingin saya tanyakan: 1. Apakah PPh itu hanya akan dikenakan apabila saya melakukan penjualan/pengalihan tanah tersebut dengan Akta Jual Beli (dihadapan notaris)? Kemudian; 2. Apakah pengertian PPJB adalah AJB yang belum diformilkan, sehingga pada saat saya membeli tanah tersebut, sebenarnya pihak Developer mempunyai PPh (Pajak Penjual) yang terhutang sementara saya selaku pembeli mempunyai Pajak Pembeli yang terhutang? Dengan demikian apabila saya mengalihkan tanah tersebut masih dengan status PPJB, maka seharusnya Pihak Developer akan tetap menanggung PPh (Pajak Penjual) sementara pembeli tanah saya akan menanggung pajak pembeli (BPHT? Mohon penjelasannya dan terima kasih sekali lagi. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-02-25 02:09:25 Sdr. Donny, -PPh merupakan kewajiban yang dibebankan kepada Penjual berdasarkan AJB (akta jual beli). -PPJB dibuat apabila jual beli dengan AJB dihadapan PPAT belum dapat dilaksanakan karena suatu sebab. Misalnya tanah tsb masih dalam proses pensertifikatan atau pembayaran dilakukan dengan mencicil dlsb. Pada waktu dibuat PPJB memang belum ada kewajiban pembayaran pajak karena PPJB tsb merupakan akta notaris/perjanjian awal untuk jual beli belum menjadi akta tanah. Sedangkan dengan dibuatnya AJB maka segala sesuatunya langsung akan berpindah setelah syarat2 formil dipenuhi. Jadi apabila anda akan mengalihkan tanah tsb maka tentunya pajak penjual akan menjadi beban anda sedangkan pajak pembeli akan menjadi beban pembeli dan sudah tidak ada keterkaitannya dengan developer kecuali ada perjanjian lain sebelumnya spt denda dlsb. Demikian - Salam Reply | Quote 1   0

Chris  - AJB   |125.167.219.xxx |2010-02-18 01:11:10 Dear Administrator, Th.2009 saya membeli rumah, dengan KPR bank niaga. sertifikat masih SHGB, yang menjadi pertanyaan saya: 1. Mengenai AJB, sebenarnya di buat berapa rangkap? untuk pembeli (saya) apakah wajib untuk memiliki AJB yang ASLI atau cukup dengan SALINANNYA saja. 2. untuk merubah SHGB ke SHM persyaratan yang perlu saya siapkan? dan perkiraan biaya? atas bantuannya saya ucapkan banyak terima kasih. salam, Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-02-25 00:56:33 Sdr. Chris, -Pembuatan AJB biasanya dibuat 4 rangkap yang 2 rangkap asli sedangkan 2 rangkap lagi berbentuk salinan. Yg asli masing-masing untuk proses di Kantor Pertanahan setempat dan file/minuta/pertinggal bagi PPAT ybs. 2 rangkap salinan masing-masing untuk pembeli dan penjual. -Syarat2 untuk peningkatan hak antara lain sertifikat asli, IMB, pelunasan PBB sampai tahun terakhir dan tentunya KTP pemilik. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Orva  - Utang Piutang pada Jual Beli tanah   |114.58.236.xxx |2010-03-05 04:30:10 Dear Administrator, Pak, saya mau tanya tentang utang piutang pada proses jual beli tanah. Singkat ceritanya begini: Ayah(alm)saya sebelum meninggal pernah menjual tanahnya seluas 10.000m2 kepada seorang pembeli dg memberikan kelonggaran ke pembeli utk mencicil. Setelah ayah saya meninggal calon pembeli tersebut ternyata tidak bisa melunasi utangnya. singkat cerita tiba dimana keluarga kami membutuhkan uang dan kami menghubungi calon pembeli tanah tersebut utk melunasi utangnya, dan pembeli tersebut pun tidak mampu melunasi utangnya, maka calon pembeli itu pun menawarkan usul kpd kami utk menjual kembali tanah tersebut. yang mau saya tanyakan: 1. apakah tindakan utk menjual kembali tanah tersebut dapat dibenarkan?mengingat AJB tanah sudah terdapat nama ayah saya sebagai penjual dan pembeli. 2. apakah saya dapat melakukan balik nama atas tanah tersebut mengingat pembeli yg skrg tidak dapat melunasi utangnya?jika bisa apa saja syarat-syaratnya krn surat-surat yang di tinggalkan ayah saya hanya AJB tidak ada SHM. 3. Andaikata saya sudah mendapatkan pembeli baru,apakah saya harus mengembalikan uang pembeli lama yg sudah pernah ia berikan kepada ayah saya( tetapi ketika saya meminta bukti transaksi berupa kwitansi, pembeli lama tidak dapat membuktikan kalalu ia pernah membayar kpd ayah saya). Terima kasih banyak..semoga bapak bisa memberika pencerahan kepada saya. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-03-07 07:59:27 Sdr. Orva, -Untuk menjual kembali tanah tsb tentunya boleh2 saja tergantung dari kesepakatan keluarga anda dengan pihak calon pembeli yg menawarkan untuk menjual kembali tsb. Hal ini bisa dilakukan asalkan yang menanda tangani Akta jual beli nantinya adalah orang yg namanya tercantum sebagai pembeli pada AJB yg ada sekarang ini walaupun belum dibalik namakan (mungkin sertifikat masih atas nama ayah anda). -Balik nama bisa saja dilakukan sebagaimana yg kami jelaskan diatas bahwa pihak penjual yg sekarang ini adalah org yg namanya tercantum pada AJB yg ada. Jadi apabila dalam AJB tsb tercantum nama calon pembeli (yg hingga sekarang blm membayar lunas tsb) maka harus dibuatkan kembali AJB baru dimana anda sebagai pembelinya. Mengenai teknik pembayaran dlsb itu tergantung kesepakatan bersama. -Menurut kami apabila anda sudah memperoleh pembeli yg baru dan kalau anda benar2 yakin bahwa calon pembeli (yg membeli dari ayah anda) tsb beritikad baik maka sebaiknya anda mengembalikan uang yg telah dibayarkannya. Sebaiknya hal ini dapat dibicarakan secara kekeluragaan. Demikian tanggapan kami. Salam Reply | Quote 0   0

sigit  - Akte Jual Beli ke Sertifikat   |125.161.232.xxx |2010-03-23 02:00:51 selamat siang saya punya tanah 50meter dan sudah ada AJB dan PBB nya, untuk biaya AJB menjadi Sertifikat berapa ya ? dan apa saja syarat kepengurusannya ? terima kasih salam sigit Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-03-24 03:49:09 Sdr. Sigit, -untuk detail biaya sebaiknya anda menghubungi kantor PPAT setempat atau langsung ke kantor Pertanahan dimana nantinya anda akan mengurus sertifikat tsb. Dokumen2 yg diperlukan antara lain AJB asli, bukti pelunasan PBB selama 5thn terakhir, fotocopi KTP beserta surat-surat keterangan/pernyataan dari Kelurahan setempat seperti misalnya surat pernyataan kepemilikan, surat pernyataan tanah tsb tidak dalam sengketa dll. Untuk ini anda dapat mengurusnya di Kantor Kelurahan setempat atau dimungkinkan juga melalui kantor PPAT sebagaimana yg kami sebut diatas. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

arif budi s   |202.182.172.xxx |2010-05-12 06:54:15 Yth. Pengasuh Rubrik beberapa waktu yang lalu kakak saya membeli sebuah rumah di kawasan Serpong. dia beli secondary dari pemilik pertama yang belum AJB. kakak saya adalah WNI yang menikah dengan WNA, sewaktu pengurusan AJB, oleh notaris yang ditunjuk pengembang, dikatakan bahwa kakak saya tidak bisa memproses AJB karena bersuamikan orang asing. jual beli bisa diproses apabila status sertifikat diturunkan menjadi hak pakai. pertanyaan saya, apakah betul demikian prosesnya? nantinya bisa ditingkatkan nggak status kepemilikannya? mohon informasinya salam, arif Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-05-14 05:49:04 Sdr. Arif, -Menurut Pasal 21 UU No. 5/1960 tentang Pokok Pokok Agraria hanya WNI yang boleh memiliki hak milik atas tanah. Jadi memang demikian bahwa jual beli tsb tidak bisa dilaksanakan sepanjang salah satunya (suami/istri) memilliki kewarganegaraan asing. Begitu juga peningkatan haknya. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Prio  - Proses AJB   |119.252.165.xxx |2010-05-14 07:58:13 Yth. Pengasuh Rubrik, Terima kasih pencerahannya seputar legalisasi pertanahan.. Mau bertanya seputar AJB, karena saya sangat awam dengan permasalahan ini... Saya membeli perumahan di daerah depok LT 92m2 LB 65m2 seharga 340jt. Kemudian dari pihak developer memberitahukan utk proses AJB diperlukan rincian biaya sbb: SSB (Surat Setoran BPHT Rp 2,050 jt Pecah Sertifikat Rp 4,550 jt PBB Rp 100rb, sehingga total Rp 6,7jt. Apakah biaya2 tersebut memang harus saya bayarkan ke pihak developer sebelum proses AJB dilakukan? Terutama mengenai SSB dan Pecah Sertifikat, kenapa dari pihak konsumen yang membayar? Apakah setelah ini saya juga dibebankan dengan biaya lain? Saya tunggu tanggapannya Pak. Terima kasih. Salam, Prio Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-05-15 12:45:27 Sdr. Prio, -untuk jual beli tanah perihal pembayaran pajak apakah itu pajak penjual atau pembeli biasanya tergantung pada kesepakatan para pihak siapa yang membayarnya. Namun apabila anda membeli rumah dari developer biasanya memang BPHTB dan biaya lainnya dibebankan pada pembeli tergantung pada harga jual rumah ybs apakah sudah termasuk biaya tsb atau belum. -mengenai perhitungannya anda dapat membaca beberapa jawaban yg kami berikan terhadap pertanyaan yang sama pada rubrik ini, namun secara prinsip nya adalah biasanya pajak pembeli (BPHT perhitungannya adalah berdasarkan Nilai NJOP tanah ybs atau berdasarkan nilai transaksi yaitu Nilai transaksi/Nilai NJOP - 30jt dikalikan 5%. Sedangkan pemecahan sertifikat berkisar antara 3 sd 4jt atau tergantung kesepakatan anda dengan pihak developer. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

Bob   |118.97.31.xxx |2010-05-17 03:05:48 Yth. Pengasuh Rubik. Saya mau bertanya, saya dengar untuk pembuatan akta tanah/rumah dapat diatasnamakan untuk 2 nama (nama istri dan nama suami). Apakah benar ini dapat dilakukan? Salam, Bob Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-05-18 06:50:11 Sdr. Bob, -Boleh boleh saja mengatas namakan akta tanah dalam hal ini AJB dan sertifikatnya atas nama suami dan isteri bersama sama. Namun secara prinsip apakah itu atas nama suami atau isteri apabila nantinya akan ada peralihan hak (di jual lagi) maka akta peralihan haknya harus ditanda tangani oleh suami dan isteri secara bersama sama karena tanah/bangunan tsb merupakan hartabersama. Jadi dengan kata lain sama saja apakah itu atas nama isteri atau suami. Demikian tanggapan kami. salam Reply | Quote 0   0

slamet  - Dari APHB ke SHM     |202.155.93.xxx |2010-05-18 04:25:08 Yth. Pengasuh Rubrik, Saya berencana membeli rumah, tadinya saya mauKPR tapi karena status surat rumah masih APHB jadi tidak diterima oleh bank, saya berminat membeli rumah tersebut selain lumayan luas, harganya terjangkau oleh saya. Bagaimana cara mengurus APHB ke SHM dan apa sayaart-syaratnya serta berapa biayanya dan berapa lama waktunya? Trimakasih. Salaam, Slamet. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-05-18 06:28:52 Sdr. Slamet, -Pertama sekali anda tentu saja harus membuat AJB nya berdasarkan APHB tsb, setelah itu langsung diproses SHM nya. Syarat2 yg diperlukan a.l girik asli, surat2 keterangan mengenai tanah ybs spt keterangan tidak sengketa, keterangan kepemilikan, tidak memiliki lebih dari 5 bidang tnh dlsb yang kesemuanya anda dapat peroleh pada Kantor Kelurahan setempat, bukti pelunasan PBB sd 5 tahun terakhir serta membayar PBB sebelumnya yg masih belum terbayarkan, KK/KTP penjual suami/istri, KK/KTP pembeli dan NPWP. Untuk detailnya sebaiknya anda menghubungi kantor PPAT setempat karena prosesnya tentu saja akan dilakukan melalui kantor PPAT tsb. Demikian sekilas dari kami. salam Reply | Quote 0   0

Djokorahadian   |118.96.87.xxx |2010-05-20 06:05:02 Yth pengasuh rubrik, Bisakah saya menjual tanah yang HGBnya sudah habis masa berlakunya tanpa memperpanjangnya terlebih dahulu? karena pemiliknya sudah meninggal jadi kalau diperpanjang akan terkena BPHTB waris, padahal tanah tsb akan dijual juga. Terima kasih. Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-05-20 08:22:45 Sdr. Djoko, -Biasanya PPAT yg akan membuat AJB nya tidak akan bersedia dengan status HGB yg sudah habis masa berlakunya demikian pula Kantor Pertanahan setempat. Jadi sebaiknya diperpanjang terlebih dahulu sebelum dilakukan jual belinya. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

nagaraarya   |125.161.97.xxx |2010-05-20 07:09:03 Tahun 1997 saya membeli KAV dari Devloper A dan telah dikenakan PPn 10%,seharga 375 juta luas kav. 375 m2 dengan status PPJB . dan tahun 1998 saya mendirikan bangunan sendiri luasnya 338 m2tanpa menggunakan kontraktor dengan total biaya Rp. 250.000.000,- .tahun 2010 njop PBB atas tanah 375 m2 x Rp.2.500.000 & njpop bangunan 338 m2 x Rp 2.500.000 , jadi total njop tanah & bangunan sebesar Rp. 1.782.500.000,- yang menjadi pertanyaan sbb : dalam AJB tahun 2010 , dasar perhitungan BPHTB APAKAH TANAHNYA SAJA ATAU TANAH + BANGUNAN ( padahal dalam SPPT PBB sudah masuk ada bangunannya tahun 1998 ), mohon komentarnya kalaubisa serta peraturan terkait Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-05-20 08:35:26 Sdr. nagaraArya, -untuk penghitungan BPHTB biasanya didasarkan pada perhitungan tanah dan bangunan yang ada pada SPPT PBB tanah ybs. Peraturan yang mengatur nya adalah UU No. 20 Tahun 2000 tenang BPHTB. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

pak yull   |118.96.137.xxx |2010-05-20 07:10:13 Assalamualaikum Pak, Saya mau tanya, saya punya tanah tapi belum bersertifikat, sementara KTP saya beralamat diluar wilayah dimana berada tanah yang saya miliki tersebut. untuk proses sertifikat apakah saya terlebih dahulu pindah alamat/kependudukan? trmkashatas jawabannya Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-05-20 08:16:33 Pak Yul-sejauh yang kami tahu dalam prakteknya selama ini tidak ada masalah apabila ada perbedaan KTP dengan letak wilayah tanah ybs bagi pengurusan sertifikatnya. Misalnya saja baru2 ini ada pengurusan tanah di daerah Kodya Tangerang sedangkan pemiliknya memiliki KTP DKI. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 0   0

muksit   |202.169.38.xxx |2010-05-31 00:45:41 Ass. pak, saya mau menanyakan tentang akte hibah.. bapak saya punya tanah 1000m, mau dihibahkan kepada anaknya 470m, dan yg 470m itu maunya pisah PBB sekalian. kira2 berapa biaya yang harus dibayarkan?? detail perinciannya dan persyaratannya apa aja?? terima kasih, Reply | Quote 1   0

Administrator   |SAdministrator |2010-06-01 03:32:36 Sdr. Muksit, -Anda tinggal membuat akta hibah di hadapan PPAT setempat dan dibalik nama ke atas nama penerima hibah. Tp sekarang ini kelihatannya kantor Pertanahan mengharuskan sertifikat induk tersebut dipecah terlebih dahulu sejumlah yg akan dihibahkan. Baru kemudian dibuatkan akta hibahnya dan diproses balik namanya. -Mengenai biaya, mohon maaf di forum ini kami tidak menginformasikan mengenai biaya, kami hanya membantu memberi informasi ringkas mengenai prosesnya. Untuk detailnya sebaiknya anda menghubungi kantor PPAT setempat. Syarat2 yg diperlukan antara lain : Sertifikat asli, Pelunasan PBB 5th terakhir, fotocopi KTP pemberi hibah dan penerima hibah plus KK, surat nikah. -Untuk PBB nya bisa dipecah dan dibalik nama atas nama penerima hibah. Demikian sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

Saiful Yo  - Beli tanah masih AJB     |125.161.168.xxx |2010-07-07 08:22:02 Assalamualaykum,, met sore pak, senang rasanya bisa mampir ke situs ini, ijinkan saya mengajukan pertanyaan ya pak,, begini pak, saya saat ini sedang proses mau membayar tanah dan bangunan (kontrakan 3 pintu) seluas 100 meter, dengan harga total 153 juta rupiah, lokasi di lubang buaya, Jakarta Timur, status tanah tersebut masih AJB, yang saya herankan harga di AJB kok masih 16 juta ya pak? kira2 di tahun 1997, dan tahun 2010 juga belum membayar PBB nya, menurut bapak, apakah saya melanjutkan pembelian itu atau membatalkan saja, lalu, jika saya melanjutkan pembelian tanah itu, apa yang harus saya siapkan untuk proses selanjutnya, dokumen2 apa yang saya harus mintakan ke penjual untuk memudahkan pengurusan selanjutnya sekian terimakasih, Reply | Quote 0   0

husen  - sengketa tanah   |125.160.108.xxx |2010-08-08 16:31:54 pak saya mau bertanya... orang tua saya dikampung 10 tahun yang lalu membeli tanah....tapi tanpa ada akta jual beli. hanya diberikan seterfikat saja.... (seterfikat saat ini ada ditangan orang tua saya... tapi saat ini pihak penjual dulu....menggugat...agar tanah tersebut kembali...dengan alasan dulu hanya akad gadai.... penjual tersebut menggugat melalui orang yang dikuasakan.....(bukan pengacara) Pertanyaannya : 1. Apa yang harus saya lakukan agar tanah tersebut menjadi milik orang tua saya? 2. secara hukum bagaimana kedudukan orang tua saya ? 3. Secara hukum bagaimana kedudukan orang yang dikuasakan tersebut..apakah sah... Reply | Quote 0   0

Administrator   |SAdministrator |2010-08-09 03:20:26 Sdr. Husen, -Pertama sekali perlu kami informasikan bhw setiap transaksi mengenai tanah menurut hukum pertanahan kita harus dibuat dihadapan PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jadi seharusnya jual beli yg dilakukan oleh orang tua anda tsb dibuat dihadapan PPAT dimksd. Walaupun sertifikat tsb berada di bawah penguasaan orang tua anda, namun secara hukum jual beli tsb belum terjadi karena belum memenuhi syarat. -Jalan yang dapat ditempuh oleh orang tua anda adalah membicarakan masalah ini secara musyawarah dengan pihak penjual mengingat sertifikat tsb berada di tangan orang tua anda. Mengenai gugatan yang dikuasakan kepada orang lain untuk berpekara di muka pengadilan harus orang yg memiliki ijin untuk itu. Demikian, sekilas dari kami. Salam Reply | Quote 1   0

Write comment
Name:
Email:	do not notifynotify
Website:
Title:
UBBCode:	-color-aquablackbluefuchsiagraygreenlimemaroonnavyolivepurpleredsilvertealwhiteyellow -size-tinysmallmediumlargehuge
	Please input the anti-spam code that you can read in the image.

Powered by !JoomlaComment 3.26

3.26 Copyright (C) 2008 Compojoom.com / Copyright (C) 2007 Alain Georgette / Copyright (C) 2006 Frantisek Hliva. All rights reserved."